こんにちは、宅地建物取引士の宅男です。

さて、あなたはテレビで空き家が問題になっているニュースを見たことはないでしょうか?ニュースのとおり実際毎年空き家が増え続けており、社会問題となっています。

しかし、ニュースではなぜ空き家が増え続けているのか理由を詳しく説明していません。

また、空き家が増え続けてしまうとどのような問題が起こってしまうのかも説明不足な部分があります。

ここでは、空き家が増え続けている理由と、空き家が増え続けてしまった場合に考えられる問題について詳しく説明します。

1、空き家が増え続けている理由

空き家が増え続けている理由は2つあります。

1-1、高齢化社会のため

空き家が増え続けている一つ目の理由が、居住者の高齢化です。居住者が高齢となり、老人ホームや親族の家に転居した場合に今まで住んでいた家が空き家となります。

そして、居住者が亡くなった場合には相続人が空き家を相続します。しかし、すでに家を所有しているために、相続した空き家が必要ない人もいます。

また、長い間空き家だったために家がボロボロになってしまって使用することができないといったケースもあります。もし、空き家を売却しようとしてもボロボロなために売却することも難しいでしょう。

そのため、とりあえず空き家を所有しておこうと考える人が多いのです。高齢化社会に伴い、このような相続の流れが多くなってきたことが空き家の増加につながっている一つの理由です。

1-2、少子化社会のため

少子化社会のため日本の人口は年々減少しています。それにも関わらず新築物件は建てられ続けています。

総務省統計局「平成25年住宅・土地統計調査」を確認してみましょう。

少子化社会にも関わらず総住宅数は増えているのがわかります。日本は住宅の供給過多となってしまっているのです。住宅が余ってしまい空き家が増えているのです。

2、空き家が増え続けたときの問題

空き家が増え続けた際に起こり得る問題は以下のとおりです。

  • 周辺に被害を与える
    空き家は定期的な管理がなされていないために、耐久性に問題があることが多いです。地震や台風の際には、倒壊や飛散により周辺に被害を与えてしまうことが考えられます。
  • 犯罪が起こりやすい
    空き家は、人が居住していないため不法侵入や不法占拠が多く、犯罪者が集まってしまうこともあります。また、不法占拠者による火災の可能性や放火による火災の可能性もあります。
  • 景観や衛生上の問題
    空き家はゴミの不法投棄や、雑草の成長などによる景観の悪化が問題となります。また、ネコやネズミが集まるようになってしまうとフンの匂いや衛生上の問題も発生します。
  • 資産価値の減少
    上記のような問題が発生している空き家が周辺にあると近隣の不動産を購入したいと思う人が少ないです。そのため、近隣の不動産の資産価値を下げてしまうのです。

このように、空き家が増え続けることにより周辺へ悪影響を与えてしまうのです。

3、空き家を放置している理由

では、周辺に悪影響を与えてしまうにも関わらず空き家をそのまま放置している理由は何があるのでしょうか?

3-1、解体費用を支払うことができないため

ボロボロの空き家の場合、空き家を売り出しても購入希望者が現れないことがあります。この場合に、空き家を解体して売り出さなければ購入希望者が現れることがないことがあります。

では、解体費用はどのくらい発生するのでしょうか?1坪あたりの解体費用の相場をまとめてみました。

  • 木造・30,000円~40,000円程度
  • 鉄骨造・40,000円~50,000円程度
  • 鉄筋コンクリート造・50,000円~60,000円程度

一番安い木造の空き家の場合でも30坪程度あれば、解体費用が100万円程度かかることになります。そのため、解体費用を支払うことができずに空き家のまま放置されているのです。

3-2、固定資産税が安いため

住宅用の建物が建っていることにより「住宅用地の特例」が適用できます。この特例を使用することにより土地の固定資産税が以下のように優遇されるのです。

空き地 何も建物が無い状態 課税標準×1.4%
小規模住宅用地 200㎡までの部分 課税標準×1.4%×1/6
一般住宅用地 200㎡を超えたの部分 課税標準×1.4%×1/3

具体的に計算してみましょう。

  • 200㎡の住宅用地
  • 土地の課税標準額 3,000万円

住宅用地の特例が適用されない場合
固定資産税=3,000万円×1.4%=42万円

住宅用地の特例が適用される場合
固定資産税=3,000万円×6分の1×1.4%=7万円

このように、住宅用地の特例の適用により土地の固定資産税が安くなるのです。

住宅用地の特例は土地の上に居住用の建物が建っているだけで適用されます。空き家が建っていても適用されるのです。そのため、空き家をそのままにしているのです。

4、空き家対策特別措置法の施行

空き家が増え続けていることが社会問題となってきたために、国としても対策を行う法律を施行しました。これが、平成27年5月27日に施行された「空き家対策特別措置法」です。

もし、以下の条件にあてはまる空き家の場合には「特定空き家」として認定されるようになりました。

  • 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
  • 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
  • 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
  • その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

もし、特定空き家と認定されてしまうと2つの施策が行われることとなります。

4-1、行政代執行による解体

行政代執行とは、行政により強制的に解体が行われることをいいます。強制的に解体撤去されたときの解体費用は所有者負担となり、支払われないときには財産の差し押さえが行われます。

行政代執行はいきなり行われるわけではありません。

  1. 助言・指導
    まず、行政より空き家の所有者へ助言・指導が行われます。助言よりも指導の方が重い指示となります。
  2. 勧告
    助言・指導に従わなかった場合、行政より書面で勧告が行われます。この時点で特定空き家と認定されるようになります。
  3. 命令
    勧告に従わなかった場合、行政より書面で命令が行われます。命令は行政処分ですので違反したときには、「所有者の住所、氏名の公表」、「50万円以下の罰金」の罰則が科せられます。
  4. 行政代執行
    命令の猶予期間内に改善が完了しなかった場合に行政代執行が行われます。

4-2、住宅用地の特例が適用されない

特定空き家として認定されてしまうと、土地の上に空き家が存在する場合でも住宅用地の特例の対象外となります。

「3-2、固定資産税が安いため」のケースを考えてみましょう。住宅用地の特例が使用できないため、支払うべき固定資産税が「固定資産税=3,000万円×1.4%=42万円」となります。

今まで支払っていた土地の固定資産税が6倍となってしまい、負担が増えてしまうのです。

以上のように、空き家対策特別措置法の施行により「3、空き家を放置している理由」の対策が行われました。

また、住宅用地の特例が適用されなくなるため、行政の固定資産税の収入が増えるようになりました。

そのため、今後は行政が積極的に特定空き家の認定に動きだすと言われています。特定空き家に認定される前に空き家を売却することが重要となります。

5、少しでも高い価格で売却できる空き家の売り方

空き家を所有するのは相続のケースが多いです。相続した空き家の場合には居住地より遠方の空き家を相続することもあります。

もし、不動産会社に地元より遠方の不動産が売りに出ていた場合、購入したいと思いますか?ほとんどの人が興味がなく、購入したいと思わないでしょう。

相続した遠方の空き家を居住地の地元の不動産会社へ売却を依頼しても、遠方なため誰にも興味を持たれることはなく空き家はいつまでも売れることがないのです。

そのため、空き家を売却したいならば空き家の地元の不動産会社へ売却を依頼する必要があるのです。しかし、なかなか空き家の地元の不動産会社を訪れる時間がない人もいるでしょう。

売却までに時間をかけてしまうと特定空き家に認定されてしまいます。素早く空き家を売却しなければなりません。では、どうすれば素早く空き家を売却することができるのでしょうか?

それは、不動産一括査定を利用して空き家を売却することにより解決します。

不動産一括査定とは、不動産一括査定サイトと提携している不動産会社へインターネットを利用して不動産の情報を送信し、査定から売却まで依頼できるサービスのことです。

不動産一括査定は、全国の不動産会社と提携しています。そのため、インターネットが使用できれば自宅にいても遠方の空き家の売却を依頼できるのです。

また、複数の不動産会社へ同時に査定を依頼することもできます。わざわざ複数の不動産会社を訪れる必要もなく、どの不動産会社が空き家を高く売却してくれるかということもわかるのです。

空き家問題の今後について

空き家は少子高齢化のために増え続けています。国としても空き家対策特別措置法を施行し対策が行われました。

空き家対策特別措置法の施行により、空き家を放置する理由がなくなるようになりました。自治体としても固定資産税の収入が増えることは望ましいため、特定空き家に指定される空き家が増えていくでしょう。

そのため、特定空き家に指定される前に空き家を売却する必要があります。しかし、空き家が遠方にあるため不動産会社を訪れる時間もない人も多いでしょう。

そのような問題は不動産一括査定を利用することに解決します。不動産一括査定は、全国の不動産会社と提携しているため、自宅にいながら空き家の地元の不動産会社へ査定から売却まで依頼できるのです。

また、複数の不動産会社へ同時に送信できるため、どの不動産会社が高く売却を行ってくれるかということもわかるでしょう。