こんにちは、宅地建物取引士の宅男です。

さて、マンションの売却を依頼する際には、まずは不動産会社と媒介契約を結ばないといけないことを知っていますか?

仲介手数料などについてしっかりと取り決めて置くために、契約書に記名押印も必要となります。この時、締結することができる媒介契約は3種類あります。

3種類の媒介契約には、それぞれメリットとデメリットがあります。もし、それぞれの媒介契約の内容を理解せずに不動産会社の言うとおりに媒介契約を締結すると、後で思わぬ痛い目に会うこともあります。

そのため、不動産会社と行う前にここで媒介契約について知識を付けておきましょう。

1、知っておいて欲しい言葉

媒介契約の説明の前に知っていて欲しい、媒介契約と関わりの深い言葉があります。

1-1、レインズ

レインズとは、指定流通機構に登録している不動産会社が使用できる不動産の探索サイトです。もし、あなたがマンションの売却を依頼すると、マンションの情報がレインズに登録されます。

そして、不動産会社はマンションの購入を希望している人に対し、レインズを使用して物件を探索します。このように、レインズとは不動産会社が閲覧できる売りたい人と買いたい人を繋ぐツールなのです。

1-2、仲介手数料

仲介手数料とは媒介契約を締結した不動産会社に対して、マンションの売却が完了したときに支払う手数料のことを言います。

仲介手数料は、最大で売主であるあなたと、マンションの購入を行なった買主の両方から取ることができます。これを「両手取引」と言います。両手取引に対して、売主であるあなたからしか仲介手数料を取らないことを「片手取引」と言います。

不動産会社は仲介手数料をより多く欲しいために、片手取引より両手取引を行いたいと考えています。このことが、「囲い込み」を引き起こす原因となっています。

1-3、囲い込み

囲い込みとは、不動産会社による売却情報の独占です。仲介手数料が多い、「両手取引」を行いたいがために売却情報を他の不動産会社へ提供しないのです。

具体的には、レインズを見た不動産会社から問い合わせがあったとしても、「売れてしまった」と嘘をつくのです。そして、一般の方からの問い合わせにしか応じないのです。

これでは、情報が一部にしか公開されないために売却が遅くなります。いつまでも売れないために、最終的には値下げして売却するしかなくなってしまうのです。

1-4、自己発見取引

自己発見取引とは、不動産会社に買主を見つけてもらうのではなく、自分で買主を見つけてマンションを売却する取引のことを言います。

知人や親族にマンションを売却するような場合が、自己発見取引に該当します。

2、3種類の媒介契約について

3種類の媒介契約のメリットとデメリットについてそれぞれ説明します。

2-1、一般媒介契約

一般媒介契約は、「マンションの売却をお願いします。でも、他の不動産会社にも依頼しています。」といった媒介契約です。

【メリット】

1.囲い込みに合わない

複数の不動産会社にマンションの売却をお願いできますので、囲い込みに合う危険性はありません。

2.自己発見取引ができる

自己発見取引ができるため、不動産会社へ売却を依頼した場合でも、あなたが買主を発見した場合には不動産会社へ仲介手数料を支払う必要はありません。

デメリット

1.不動産会社の動きが鈍い

マンションの売却の活動を行うと、広告の配布や人件費などがかかります。これらの費用は、不動産会社が負担する必要があります。それなのに、自分の会社で仲介手数料をもらえるとは限らないのです。積極的に動きたいと考える不動産会社は少ないでしょう。

2.レインズへの登録義務がない

売却を依頼されたマンションの情報を、レインズへ登録するかどうかは不動産会社次第となります。そのため、複数の不動産会社にマンションの売却を依頼したとしても、どの不動産会社もレインズに情報を登録しておらず、情報が広がることが全くない可能性もあります。

3.不動産会社の報告義務がない

マンションの売却の活動について不動産会社があなたへ伝える義務がありません。そのため、あなたが聞かない限りマンションの売却の状況が把握できない可能性があります。

2-2、専任媒介契約

専任媒介契約は、「不動産会社はあなたにしか売却を依頼していません。しかし、私が買主を見つけてくることはあります。」といった契約です。

メリット

1.不動産会社の動きが活発になる

他の不動産会社へマンションの売却を依頼できないため、広告の配布などの売却活動を行なってくれやすくなります。

2.自己発見取引ができる

あなたが買主を発見することは禁止されていません。そのため、専任媒介契約でも自己発見取引ができます。

3.レインズへの登録義務がある

専任媒介契約の場合には、契約の締結日から7営業日以内にレインズへマンションの売却の情報を登録する義務があります。そのため、多くの不動産会社の目につくことができるでしょう。

4.報告義務がある

専任媒介契約の場合には、マンションの売却の活動について2週間に1度以上の報告義務があります。そのため、定期的にマンションの売却に向けて不動産会社と相談することができます。

デメリット

1.囲い込みに合う危険性がある

他の不動産会社へ売却の依頼をできないために囲い込みに合う危険性があります。囲い込みから逃れるには、あなたが買主を直接見つけてくるしか逃げ道がありません。

2.契約期間がある

契約期間は最長で3ヶ月となっています。もし、依頼した不動産会社がしっかりと売却に向けて動いてくれれば、あなたが申し出ることにより期間の更新を行うことができます。しかし、マンションの売却に向けて動いてくれない不動産会社と専任媒介契約を締結してしまった場合でも、契約期間内は契約を解約することができず、無駄な時間を過ごす可能性もあるのです。

2-3、専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、「あなたにしか売却を依頼しません。」といった契約です。

メリット

1.不動産会社の動きが活発になる

他の不動産会社へマンションの売却を依頼できないだけでなく、あなたが買主を見つけることもできなくなります。そのため、専任媒介契約よりもさらに不動産会社の動きが活発になります。

2.レインズへの登録義務がある

専属専任媒介契約の場合にもレインズへの登録義務があります。専属専任媒介契約の場合には、5営業日以内に登録しなければなりません。そのため、専任媒介契約より早く、売却活動を始めることができるようになります。

3.報告義務がある

専属専任媒介契約の場合にも報告義務があります。専属専任媒介契約の場合には、1週間に1度以上の報告義務となっていますので、専任媒介契約よりも密に連携することができます。

デメリット

1.自己発見取引ができない

専属専任媒介契約の場合には、自分で買主を見つけてくることができません。もし、見つけてきた場合でも必ず専属専任媒介契約を締結した不動産会社を通す必要があり、必ず仲介手数料が発生します。

2.囲い込みに合う危険性がある

専任媒介契約と同様に他の不動産会社へマンションの売却の依頼ができないために囲い込みに合う危険性があります。しかも、専属専任媒介契約の場合には、あなたが買主を見つけてくることもできません。そのため、囲い込みから逃げることができないのです。

3.契約期間がある

専任媒介契約と同じように最長3ヶ月の契約期間があります。この期間内は契約の解約ができません。

3、3種類の媒介契約のまとめ

3種類の媒介契約について表にしてまとめてみました。

 一般媒介契約 専任媒介契約  専属専任媒介契約
自己発見取引 可能 可能 不可
他の不動産会社への依頼 可能 不可 不可
業務報告の義務 無し 有り、2週間に1度以上 有り、1週間に1度以上
レインズへの登録義務 無し 有り、7営業日以内 有り、5営業日以内
契約期間 定めなし 最大3ヶ月 最大3ヶ月
囲い込みの危険性 無し 有り 有り

不動産会社のやる気としては、専属専任媒介契約⇒専任媒介契約⇒一般媒介契約の順になります。

媒介契約のまとめ

媒介契約は3種類あります。それぞれの媒介契約には、メリットとデメリットがあるために、見極めて媒介契約を締結する必要があります。

その中でも、専任媒介契約と専属専任媒介契約は囲い込みに合う危険性も持っています。囲い込みに合ってしまうといつまでもあなたのマンションが売れることはありません。

そのため、いきなり、専任媒介契約や専属専任媒介契約を締結するのではなく、まずは多くの不動産会社と一般媒介契約を締結しましょう。そして、その中でも信頼できると感じた不動産と専任媒介契約や専属専任媒介契約を締結するようにしましょう。