こんにちは、宅地建物取引士の宅男です。

さて、あなたは空き家を所有しており、空き家を解体して更地として売却したいと考えているかもしれません。

確かに、空き家を解体した方が購入希望者が多いために早期売却が可能となります。

しかし、空き家の解体には高額な解体費がかかります。そのため、解体を行う際のメリット、デメリットをよく知っておく必要があります。

そもそも、空き家の解体を行うことなく売却することができるかもしれません。まずは、空き家を解体せずに売却を行う方法について説明します。

1、古家付き土地として売却する

空き家を解体せずに空き家と土地を売却する際には「古家付き土地」として売り出します。古家である空き家はおまけであり、土地がメインとなります。

この売却方法の場合には、もし買主が解体して土地のみを使用したいならば、買主負担で解体を行うこととなります。

そのため、解体費を売却金額から差し引いて欲しいと言われた際には、交渉に応じてあげる必要が出てくることもあります。

しかし、最近ではテレビの影響もあり古民家ブームが到来しており、空き家をそのまま使用したいという人もいます。

そのような購入希望者が現れた場合には、解体費を負担することなく空き家を売却することができるのです。もし、解体費を捻出することが難しいような場合には古家付き土地として売り出すとよいでしょう。

しかし、古家付き土地として売り出す場合のデメリットもあります。

2、古家付き土地のデメリット

古家付き土地として売り出した際のデメリットは、売却までに時間がかかるということです。なぜ、空き家を解体し、更地にした方が早く売却できるのかでしょうか?

それは、空き家の解体は買主が行わなければならないためです。空き家を解体するには、解体業者の手配や近隣への挨拶などを行う必要があり手間や時間がかかります。

そのため、すぐに新築を建てたいという人であれば空き家が建っているというだけで購入を見送ってしまうのです。

また、解体を行う際には、騒音や粉塵、振動などの近隣トラブルも考えられます。買主には購入後の近隣との付き合いがありますので、あまり解体工事によるトラブルを起こしたくない人もいるでしょう。

以上の2つの理由により、すぐに売却したいのであれば空き家を解体し、更地として売却した方がよいのです。

3、空き家を解体して売却するメリット

空き家を解体して更地として売り出すメリットは、早く売却できるという点の他にもあります。

3-1、3,000万円の特別控除が利用できる

空き家を相続して売却する際には、3,000万円の特別控除を受けることができるケースがあります。その条件は、以下のとおりです。

  • 相続以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却を行う。
  • 平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間に売却を行う。
  • 昭和56年5月31日以前に建築された旧耐震基準の住宅であること。
  • マンションなどの区分所有建物ではない戸建てであること。
  • 相続開始まで自宅として使用されており、亡くなった人以外に、住んでいる人がいないこと。
  • 譲渡収入金額が1億円を超えていないこと。
  • 相続時から売却時点まで、居住、貸付け、事業などの使用歴がない空家であること。
  • 売却時に、所定の耐震基準に適合した状態にリフォームしてあること。または、更地にしてあること。

この条件に該当した場合、「売却金額-(空き家の取得費用+空き家の売却のためにかかった費用)」が3,000万円以下であれば、譲渡所得税の支払い義務がなくなるのです。

この制度を利用することにより、解体費を支払うよりもお得に売却できるケースも出てくるのです。

3-2、損害賠償責任を負う可能性が低くなる

空き家を解体せずに古家付き土地として売り出した場合、空き家の解体は買主が行うこととなります。

もし、買主の解体工事中に埋設物が発見された際には、埋設物の除去の工事費用も発生します。

埋設物の除去費用は買主が支払う必要がありますが、土地の瑕疵責任として損害賠償請求をされたならば売主が負担する可能性が高いです。

また、文化財が埋設物として埋まっていることもあります。そのような場合には、埋設物の調査を行わなければなりません。

なぜならば、その埋設物が歴史的に非常に価値があるものかもしれないからです。一つ歴史的な埋設物があれば、他にも埋まっている可能性があります。

この埋設物の調査費用も買主負担となります。さらに調査期間中は解体工事を行うこともできません。そのため、新築工事に着手することもできないのです。

もし、新築工事に着手することができないことに対する損害賠償責任を追求されたならば、損害に対して負担する責任が発生する可能性もあります。

どのような埋設物が埋まっているかは解体工事を行なってみなければわかりません。予め空き家を解体することにより、埋設物による損害賠償責任を防ぐことができるのです。

3-3、空き家の管理を行う必要がない

空き家をそのまま所有しておくことにより、倒壊や火災による損害賠償責任が発生するリスクがあります。

このような損害賠償責任が発生しないためには、空き家の定期的な管理が必要となります。しかし、定期的な管理は手間がかかります。

特に、相続で遠方の空き家を所有することになった場合には、頻繁に空き家まで行くこともできません。そのような場合には、不動産会社へ管理を委託しなければならず、費用も発生してしまいます。

しかし、空き家を解体したならば倒壊や火災の心配はなくなります。そのため、安心することもできますし、不動産会社へ管理を委託する必要もなくなります。

4、空き家を解体して売却するデメリット

空き家を解体して更地として売却する際には、メリットだけではなくデメリットもあります。

4-1、土地の固定資産税が高くなる

不動産を所有していると毎年固定資産税の支払い義務が発生します。空き家を所有していると土地と建物のそれぞれ両方に固定資産税の支払い義務が発生します。

しかし、土地の固定資産税では空き家があるだけで住宅用地の特例を使用することができるのです。これは、住宅用として使用している土地の固定資産税を最大で6分の1に軽減できる特例です。

空き家を解体せずにそのまま古家付き土地として売り出した場合には、住宅用地の特例が適用されます。もし、売却までに時間がかかってしまったとしても土地の固定資産税の軽減措置を受け続けることができるのです。

4-2、建築不可の土地になる可能性がある

新築工事に着手する際には、道路に2メートル以上接する必要があります。これを接道義務と言います。

接道義務を満たすことができなければ新築工事を行うことができません。もし、接道義務を満たしていない土地にも関わらず、空き家を解体してしまった場合にはどうなってしまうでしょうか?

更地を新築工事を行えない土地として売り出すようになるため、土地の価値は一気に下がってしまいます。更地の高価売却は難しくなるでしょう。

接道義務を満たしていなくとも空き家の増築、改築、リフォームは可能です。そのため、接道義務を満たしていない場合には、解体せずに古家付き土地として売り出し、空き家を活用してもらった方がよいのです。

空き家の売却に伴う解体のまとめ

空き家を売却する際に解体工事を行うことにより、古家付き土地として売却するより早期売却を見込めるようになります。

また、相続で空き家を所有することになった場合には、解体を行うことにより3,000万円の特別控除も利用できます。

しかし、解体には高額な費用がかかります。また、空き家の解体により土地の固定資産税も高くなってしまいます。

その他にも、接道義務を満たしていないことに気づかずに空き家を解体してしまうと、かえって土地の価値を下げてしまうこともあります。

そのため、解体工事を行う前には必ず不動産会社へ相談するようにしましょう。信用できる不動産会社へ相談することにより、解体を行なって売却するべきか、そのまま古家付き土地として売却すべきかよい方法を教えてくれるでしょう。