こんにちは、宅地建物取引士の宅男です。

さて、ここを見ているあなたはボロボロの空き家所有しており、売却を検討しているのではないでしょうか。

ボロボロの空き家はそのまま売却しますか?それとも解体して売却しますか?

どちらの売却方法でもメリットデメリットはありますが、もし、ボロボロの空き家では売れないと判断して解体してしまうと取り返しがつかなくなってしまうこともあります。

そのため、ボロボロの空き家の売却の場合には売却方法が重要となります。ここではボロボロの空き家を売却する際の注意点やおすすめしたい売却方法について説明します。

1、空き家を解体して売却するべきか?

ボロボロな状態な空き家を解体せずに売却するときには、「古家付き土地」として土地をメインに売却することとなります。土地だけ購入したい人からすれば古屋は不要です。

そのため、ボロボロな空き家を解体して売却した方がよいのではないかと考えるかもしれません。

しかし、古民家をリフォームするというテレビ番組の影響もあり、古民家のリフォームがブームとなっています。

空き家を古家付き土地として売りに出したときに、空き家を気に入ってリフォームを行いたいと思う人が現れる可能性もあります。

そのため、もし、土地のみ購入したいという申し出があったときに解体を検討すればよいのです。古家付き土地のままで購入したいと現れたときには解体費用は必要ありません。解体費用を節約することができるのです。

2、解体にかかる費用はどのくらいか?

では、解体にはどのくらいの費用がかかるのでしょうか?一般的な1坪あたりの費用は以下のとおりです。

  • 木造・30,000円~40,000円程度
  • 鉄骨造・40,000円~50,000円程度
  • 鉄筋コンクリート造・50,000円~60,000円程度

木造と鉄筋コンクリート造を比較した場合、鉄筋コンクリート造の方が耐久性が高いです。空き家の解体に手間がかかり廃材もおおくなります。そのため費用が高くなっているのです。

また、道が狭く空き家までトラックが進入できないような道では、廃材を人の手で運ばなければならないため費用も高くなります。

その他にも、梅雨や台風の時期が工期となってしまうと、解体工事を実施できない日が多く工期が長くなってしまうでしょう。

工期が長くなってしまうと解体費用がさらに発生してしまいます。解体工事の実施時期によっても費用が高くなってしまうことがあるのです。

解体費用が高額なため、自治体によっては解体に助成制度を使用できることがあります。助成制度は自治体によって異なりますので、空き家の所在地の自治体に問い合わせてご確認ください。

3、空き家のおすすめの売却方法は?

「2、解体にかかる費用はどのくらいか?」で説明したように空き家を解体して売り出そうとすると高額な解体費用がかかってしまいます。

そのため、ボロボロであろうと空き家を解体せずに古家付き土地として売り出すという売却方法がおすすめの売却方法です。

また、解体費用がかかってしまう他にも、古屋付き土地として売り出して欲しい理由があります。

3-1、接道義務のため

「接道義務」とは、「建築物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならない」と建築基準法第43条1項に定められている義務のことです。

空き家を解体してしまうと「接道義務」を果たせなくなってしまうことがあるのです。

空き家が建っている場合には「既存不適格」と見なされ、接道義務を果たすことができなくても空き家が建てられていることが容認されています。

しかし、空き家を解体して新しく建物を建築しようとした際には接道義務を満たさなければなりません。

もし、接道義務を満たしてないにも関わらず空き家を解体してしてしまった場合には、建築不可の土地となります。

そのような、土地を欲しいと思う人は少ないでしょう。そのため、土地の価値が減少してしまうことは間違いないのです。

3-2、住宅ローンの利用のため

住宅ローンは基本的には、居住目的のために土地建物を購入する場合に申し込めるものです。そのため、土地のみの購入には利用できません。

もし、空き家を更地にしてしまった場合には購入のために住宅ローンを使用することができないのです。

これに対して、古家付き土地として売り出した場合には空き家が居住用の不動産となります。そのため、住宅ローンを使用して購入することができるのです。

3-3、固定資産税が安いため

不動産を所有している限り固定資産税を支払わなければなりません。支払うべき固定資産税の額は空き家を解体して更地にした場合と、古家付き土地として売り出した場合のどちらが安いのでしょうか?

それは、古家付き土地として売り出した場合の方が固定資産税が安いです。

なぜならば、ボロボロの空き家でも土地の上に建物が建築してあれば「住宅用地の特例」を使用することができるためです。住宅用地の特例により土地の固定資産税が最大で6分の1となります。

そのため、売却までの期間が長くなってしまっても支払うべき固定資産税を抑えることができるのです。

4、不動産会社の買い取りとは?

古家付き土地として空き家を売り出す場合、不動産会社に買主を見つけてもらうだけではなく、不動産会社に買い取ってもらうという選択肢もあります。

不動産会社は買い取った空き家をリフォームして売却したり、賃貸として貸し出すために相場より売却金額が安くなってしまうというデメリットがあります。

しかし、不動産会社が買い取ってくれるために売却のスピードが速いというメリットもあります。

この売却までのスピードが古家付き土地として空き家を売り出す場合に特に重要となります。なぜならば、一般的な不動産と比べて空き家は定期的な管理がされておらず、資産の減少が著しく早いためです。

売却まで時間がかかってしまうと空き家の資産価値が無くなってしまい、タダでも貰い手がいなくなってしまうかもしれません。

そのため、相場より安いとしても不動産会社へ買い取ってもらうという選択肢もよい選択なのです。

5、高く買い取ってくれる不動産会社を見つけるには?

本や家電を売ろうとしたときに、店舗によって買い取り価格が違った経験をしたことがある人は多いのではないでしょうか?

それは、店舗によって買い取りの力の入れ方が違うからです。力を入れている店舗であれば高い金額で買い取ってもらうことができるでしょう。

空き家の買い取りも同じです。空き家を高く買い取ってもらう場合にも、買い取りに力を入れている不動産会社に買い取ってもらう必要があるのです。

しかし、どの不動産会社が買い取りに力を入れているか一目で見抜くことはできません。そのため、一件づつ不動産会社を訪問するしかありません。

これでは、時間がかかってしまいその間に空き家の資産価値が減少し続けてしまいます。

では、どのように買い取りに力を入れている不動産会社を見つければよいのでしょうか?それは、不動産一括査定を利用することにより解決します。

不動産一括査定とは、インターネットで不動産の情報を送信するだけで提携している複数の不動産会社より査定を行ってもらえるサービスです。

提携している不動産会社の中には様々な特徴を持った不動産会社があります。買い取りに力を入れている不動産会社もあります。

複数の不動産会社より査定を提出してもらったならば、その査定を元に不動産会社へ買い取りの提案を行ってみましょう。

買い取り額の提示が複数の不動産会社からあることにより、どの不動産会社が買い取りに力を入れているのかわかるはずです。

ボロボロの空き家を高く売却するまとめ

空き家がボロボロであろうと、空き家を解体せずに古家付き土地として売り出した方がよいです。なぜならば、解体せずとも購入希望者が現れるかもしれないからです。

また、解体してしまうことによりデメリットもあります。特に解体することにより接道義務を満たせなくなってしまうと土地の価値が一気に下落します。

そのため、購入希望者に「解体して欲しい」と言われたときのみ解体を検討しましょう。

古屋付き土地として売り出すならば、ボロボロの空き家は資産価値の減少が早いため、売却までのスピードが重要となります。早く売却したいならば不動産会社へ買い取ってもらうという選択もあります。

不動産会社へ買い取ってもらうことにより空き家の売却のスピードの問題は解決するでしょう。

また、不動産会社に買い取ってもらう際に高額な金額で買い取ってもらいたいならば不動産一括査定を利用しましょう。

不動産一括査定を利用することにより、不動産会社を訪れることなく、買い取りに力を入れている不動産会社がわかります。

その不動産会社に空き家を買い取ってもらうことにより、高く買い取ってもらうことが可能となるのです。