こんにちは、宅地建物取引士の宅男です。

さて、マンションを売却するときには不動産会社へ売却を依頼するのが一般的です。しかし、不動産業界と聞くだけで、あなたは悪徳なイメージを持っているかもしれません。

なぜ、不動産業界はこのように悪徳なイメージを持たれているのでしょうか?信頼できる不動産会社と悪徳な不動産会社の見分け方はあるのでしょうか?

不動産会社に関する情報をお伝えします。

1、不動産業界が悪徳と思われる理由

不動産業界が悪徳と思われる理由は、バブル期のイメージが強いためです。バブル期は不動産の価値が値上がりして、売買の仲介を行なっていた不動産会社は、仲介手数料により多額な利益を上げていました。

また、不動産会社は絶対に価値が値上がりすると言って不動産を売っていました。しかし、バブルが弾けてしまい、価値が値上がりすることはありませんでした。バブルが弾けたことにより被害にあった人も多かったのです。

このようなことにより、バブル期以降、不動産業界は悪徳であるというイメージが付いてしまったのです。もちろん、不動産業界として悪徳というイメージの改善に努めています。

悪徳業者の排除や規制の強化、法律の改正などにより、悪徳な不動産会社は減っています。しかし、未だに悪徳不動産会社はゼロではありません。そのため、信頼できる不動産会社と悪徳な不動産会社の見分け方について説明します。

2、信頼できる不動産会社の5つの判断基準

2-1、不動産免許を確認する

ホームページの会社概要や、事務所内には必ず不動産免許が掲示されています。不動産免許を確認すると、「東京都知事(△)第○○○○○号」、「国土交通大臣(△)第○○○○○号」と書かれています。

この(△)は、免許の更新の回数を表示しています。更新は5年に一回行う必要があります。そのため、(△)の数字より開業後何年経っているか分かります。

  • (1)の場合…0年以上〜5年未満
  • (2)の場合…5年以上〜10年未満
  • (3)の場合…10年以上〜15年未満

以降、(△)の数字が1増えることに5年増えます。

(△)の数字が増えれば増えるほど、開業から年数が経っていることになります。(1)の場合には開業から5年経っていないため、まだ売買の取引を行なったことが少なくノウハウも確立されてないでしょう。

しかし、(3)以上となれば開業から10年以上経っています。ある程度の経験によるノウハウが確立されているでしょう。このように、不動産免許を確認すると売買の経験数の一つの目安とすることができるでしょう。

尚、○○県知事免許となるのは、一つの県のみで営業している不動産会社となります。また、国土交通大臣免許となるのは二つ以上の県をまたいで営業している不動産会社となります。

2-2、行政処分歴を確認する

不動産会社がもし法律違反や、規則違反を行うと行政による処分を受けます。この行政による処分の履歴は公開されています。

これは、宅地建物取引業者名簿に載っています。都道府県などの監督部署へ行けば、宅地建物取引業者名簿を閲覧できます。

また、各都道府県等のホームページでも不動産会社の行政処分履歴を確認できることができる場合もあります。もし、過去に処分履歴がなければ、重大な違反を行なっていない不動産会社であると言うことができるでしょう。

2-3、不動産会社のホームページを確認する

不動産会社のホームページでは、その不動産会社が売却している物件が載っています。もし、売買に力を入れている不動産会社の場合には掲載されている物件が多いでしょう。

しかし、あまり力を入れていない不動産会社の場合には、数件しか載っていないという場合もあります。やはり、マンションの売却を依頼するならば、力を入れている不動産会社に依頼した方が信頼できます。

また、最終更新日も確認します。確認した日にちと最終更新日が離れていなければ、頻繁に物件情報を更新していることになります。売却に向けて活発に動いてくれる不動産会社であることがわかります。

2-4、売買専門の不動産会社に依頼する

飲食店と言っても、和食、洋食、中華と専門分野が分けられるように、不動産会社も専門分野が、売買、管理、建築と分けられています。

もちろん、どの分野の不動産会社に依頼してもマンションの売却を行うことはできるでしょう。しかし、管理、建築が専門分野の不動産会社と、売買が専門分野の不動産会社を比べた場合には築き上げたノウハウの量が全く異なります。

やはり、売買が専門分野の不動産会社のノウハウの量には敵わないでしょう。特に、相続や財産分与など特殊なマンションの売却の場合には、売買が専門の不動産会社が信頼できるでしょう。

2-5、業界団体に加入している

ほとんどの不動産会社は、業界団体に加入しています。業界団体とは、事業者または事業者団体によって設立された非営利団体で、4つの団体が設立されています。

  • (公社)全国宅地建物取引業協会連合会
  • (一社)不動産流通経営協会
  • (公社)全日本不動産協会
  • (一社)全国住宅産業協会

これらの業界団体に加入する際には、反社会的団体と関わりがないことなどの条件があります。加入のための審査もあります。

また、各業界団体では一般消費者からの相談も受け付けています。もし、売却を依頼したい不動産会社が業界団体に加入しているならば、問い合わせてみるのもよいでしょう。

その他にも、業界団体に加入していると「レインズ」が使用できます。「レインズ」とは、業界団体に加入している不動産会社のみが使用できる不動産の探索サイトです。

ほとんどの不動産会社は、購入希望者が来店した場合にはレインズを使用して物件を探します。そのため、レインズにマンションの情報を登録することにより、多くの不動産会社にあなたのマンションの売却の情報を見てもらうことができるでしょう。

業界団体に登録している場合には、不動産会社のホームページの会社概要で確認することができるはずです。また、不動産会社の事務所にも標識が掲示されています。

以上が、最低でも不動産会社へ依頼する前に確認して欲しい5つの判断基準です。インターネットで簡単に確認できることが多いため、必ず確認するようにしましょう。

3、悪徳不動産会社の3つの判断基準

3-1、マンションの情報をレインズに登録しない

マンションの売却を依頼するときに、不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約の種類によっては、レインズにマンションの売却情報を登録することが義務となっています。

しかし、「レインズに登録しなくとも反響があるため、レインズには登録しません」という不動産会社があります。どうして、レインズに登録しないのでしょうか?

それは、両手取引を行うためです。両手取引とは、不動産会社が買主と売主の両方から仲介手数料を取る取引のことを言います。

もし、買主側に別の不動産会社が付いた場合には、片手取引となってしまい、売主であるあなたからしか仲介手数料を取ることができません。

そのため、マンションの売却の情報が他の不動産会社に出回らないように、レインズにマンションの売却の情報を登録しないのです。

レインズに登録しなかった場合には、あなたのマンションの売却は大きく遅れてしまうこととなります。もし、このように不動産会社がレインズに登録しないと言った場合には、売却の依頼を取り消すようにしましょう。

3-2、仲介手数料以外の費用を請求される

マンションの売却を不動産会社に依頼したときに、あなたが不動産会社へ支払うべき費用は仲介手数料のみです。これは、宅地建物取引行法によって定められています。

販売活動にかかる広告費などは、あなたが依頼し、了解しない限り費用が発生することはありません。しかし、不動産会社によっては広告費を請求してくるような不動産会社もあります。

また、広告費以外にも様々な費用がかかると言う不動産会社もあります。このような請求に応じる必要はありません。間違って支払うことがないようにしましょう。

3-3、不都合なことを買主へ伝えない

雨漏りや、周辺環境に不都合があった場合には買主にそのことを伝える義務があります。なぜならば、その不都合が買主の購買意欲に影響を与えるからです。

いくら安くても雨漏りがひどいマンションを購入したいと思う人は少ないでしょう。また、このような不都合がある場合は、基本的には訳ありとなります。スーパーで訳あり商品が安く売られているように、マンションも相場より安く売却することになります。

しかし、悪徳な不動産会社の場合にはそれを買主に伝えようとしません。なぜならば、仲介手数料は売買価格に比例するためです。マンションの売買価格が高ければ高いほど、仲介手数料も高くなるのです。

ももし、不具合を伝えることなくマンションを売却し、買主が損害賠償請求を起こしたときは、売主であるあなたが責任を持たなければならないです。そのとき、不動産会社は知らなかったフリをするでしょう。

このように、買主に不都合なことを伝えたがらない不動産会社は悪徳不動産会社です。売却の依頼を断るようにしましょう。

また、以上3つのどれかが該当するだけで宅地建物取引業法違反です。したがって、該当した場合には法律違反を行なっている悪徳な不動産会社と言うことができるでしょう。

信頼できる不動産会社の判別基準のまとめ

ずっと住んでいたマンションを売却するということは、自分の子供を嫁や婿に出すようなものです。

自分の子供を嫁や婿に出すとき、信頼できない人には任せられませんよね。マンションの場合にも、信頼できる不動産会社にお任せする必要があります。

今ではインターネットを使用することにより、事前に信頼できる不動産会社かどうか調査することができます。まずは、不動産会社のホームページや口コミを調査してみましょう。

そして、不動産会社の人と直接話してみて、親身になってくれたか、分かりやすく話してくれたかなどを直接体感してみて判断するようにしましょう。