こんにちは、宅地建物取引士の宅男です。

あなたがマンションの売却を考えた理由は何ですか?
もし、自殺・他殺があったこと、発覚したことが理由ならば、それは次の買主に告知が必要です。

「なぜ告知が必要なのか?」
それは、一般的にそのような事件があったマンションに住みたくないと思われているためです。

「告知してしまったらマンションが売れないのでは?」
確かに、相場より安くなってしまうでしょう。
しかし、そのような事件を全く気にせずに、安いからという理由だけで購入する人もいます。

そんな、自殺・他殺があったマンションの売却についてあなたの疑問を解決します。

1、自殺・他殺の告知義務

自殺・他殺があった物件を事故物件と言います。事故物件は売買の際に「告知義務」が発生します。

1-1、告知義務が発生する理由

「自殺・他殺があったマンションに住みたいですか?」

アンケートを取ったならば、住みたくないと回答する人が多いはずです。このように、不動産に心理的な部分で問題があることを「心理的瑕疵(しんりてきかし)」と言います。

もし、買った後に自殺・他殺があったと判明した場合にどのように考えますか?多くの人は、購入を考え直したはずです。

買主の購入の意思決定に影響を与えるものために、売買の際に告知が必要となるのです。

1-2、告知義務が発生する期間

「自殺・他殺が発生した物件でも人が住んだならば告知しなくてもよい」

このような噂を耳にしたことはないでしょうか。また、これに加えて事故物件に数ヶ月住むアルバイトというものもあります。これらが本当かといえば、本当と言える部分もあるし、嘘と言う部分もあります。

なぜならば、告知義務が必要な期間というものに明確な期間がないからです。確かに、最初に購入する人、借りる人には必ず告知が必要です。しかし、その後については裁判でも判例が別れています。

不動産協会は、事故物件の告知義務について10年程度を目安としていますが、有名な事件などでば近隣の噂が消えないこともあります。実際に50年前の事件について、損害賠償責任を負ったケースもありますので、何年前であろうと知っていることについては告知した方がよいでしょう。

2、告知義務の発生条件について

マンションの室内で死亡・他殺があった場合にはもちろん告知義務が発生します。その他にも告知義務が発生になる場所はあるのでしょうか?

  • マンション室内のベランダ
  • マンションの敷地内
  • マンションの建物内(共用廊下やエントランスなど)

要するにマンションの中で自殺・他殺があった場合にはどこであろうと告知義務が発生してしまうのです。

3、告知義務が発生しないケース

マンションで亡くなった人がいたとしても告知義務が必要とならないケースもあります。

  • 孤独死
  • 病死
  • 室内で倒れて、病院で亡くなった
  • 交通事故などマンションの外の事故で亡くなった

しかし、孤独死・病死などの場合に、室内で長期間見つからなかったために、室内のリフォームを行わなければ住むことがままならない状況にあったときには告知義務が発生することがあります。

いずれにせよ、室内で亡くなったときには孤独死・病死などでも告知しておいた方がよいでしょう。

4、事故物件は売却できるのか

事故物件は売却できます。しかし、事故物件と普通の物件が同じ価格で売りに出されていたとしたらどちらを購入しますか?

ほとんどの方が、普通の物件を購入したいと思うはずです。そのため、事故物件を売却するならば相場より安くする必要があるのです。

自殺・他殺、事件の規模にもよりますが、相場より2〜5割程度安くなることが多いようです。相場より安くすることにより、自殺・他殺を気にしない人にお買い得だと思われて、売却することができるのです。

5、事故物件を売却する際に注意すること

事故物件の売却の際には、不動産会社の選定が重要となります。「事故物件に強い不動産会社」というものを聞いたことはないでしょうか?事故物件に強い不動産会社に依頼することにより、高価売却、早期売却が可能となります。

では、どうして不動産会社によって違いが出てきてしまうのでしょうか?事故物件に強い不動産会社とそうでない会社の違いについて説明します。

5-1、告知の範囲について理解できている

「3、告知義務が発生しないケース」で孤独死と病死の告知について告知義務ではないが告知した方がよいと説明しました。このように、事故物件の告知義務の範囲に明確な規定はありません。

そのため、不動産会社の持つノウハウによって告知した方がよいか、告知しないでおくべきか別れることがあります。

もし、事故物件に強くない不動産会社であれば、告知義務違反の責任を負わないように、あれもこれも告知して、結果として売却価格が下がってしまいます。

しかし、事故物件に強い不動産会社であれば、告知の範囲が理解できているために、余計な告知は行わないでしょう。結果として、マンションの売却価格の下落を抑えることができるのです。

5-2、調査を怠らない

「1-2、告知義務が発生する期間」で説明したとおり、近隣の噂により買主が自殺・他殺を知り、売主が損害賠償責任を負わされるケースもあります。

そのため、事故物件の売却の場合には、自殺・他殺がどのくらいの規模か、事件当時どのように取り上げられていたか調査するべきなのです。

事故物件に強い不動産会社は、売買後に問題にならないようにこのような調査を怠らないです。しかし、そうでない不動産会社は「事件から10年程度経っているならばいいだろう」と、調査も行わず判断し、損害賠償問題に発展することがあるのです。

5-3、パイプを持っている

事故物件は相場より安くなってしまうことを冒頭でお話ししました。安く買えるために投資を目的として購入する人達もいます。

投資として事故物件を購入している人達は相場より安く事故物件を購入し、数年所有または賃貸で貸し出します。そして、年数が経ち告知義務が必要なくなると相場の価格で売却するのです。

事故物件に強い不動産会社は事故物件の取り扱いが多いために、このような投資目的の人達とパイプを持っていることがあります。パイプを持っていることにより、すぐに投資目的の人達に情報が伝えられ、事故物件の売却を早く行うことができるようになるのです。

以上が、事故物件に強い不動産会社とそうでない不動産会社の違いでした。

しかし、「事故物件に強い不動産会社です」と店頭に出している不動産会社なんてありませんよね。
どうやって、事故物件に強い不動産会社を探せばよいのでしょうか?

そこで利用して欲しいのが不動産一括査定です。


不動産一括査定とは、それぞれのサイトが提携している不動産会社にマンションの情報を送るだけで、複数の不動産会社へマンションの査定を依頼することができます。

提携している不動産会社は、不動産一括査定サイトによって異なりますが、500社以上ととても多くの不動産会社が提携しています。

つまり、事故物件に強い不動産会社も提携している不動産会社の中から簡単に探しだすことができるのです。

事故物件売却のまとめ

事故物件の売却について覚えてて欲しいことをまとめました。

  1. 事故物件の売却価格は相場より安くなる。
  2. 事故物件の売却の際には、自殺・他殺の告知義務がある。
  3. 告知義務の期間は10年程度とされているが、明確な定めはない。

事故物件は、不動産会社の取り扱い方により売却価格に大きな差が出ます。事故物件に強い不動産会社というのは、事故物件の取り扱いが多い不動産会社のことです。

取り扱いが多いからこそ、事故物件をできるだけ高く売る方法を知っているのです。まずは、不動産一括査定を利用してあなたのマンションにあった、事故物件に強い不動産会社を選択してみましょう。