こんにちは、宅地建物取引士の宅男です。

さて、あたなはマンションの住み替えを検討しているものの住宅ローンが完済できないとお困りではないでしょうか?

住宅ローンを完済し、銀行の抵当権を抹消しなければ、マンションの売却を行うことができません。そのため、住宅ローンの残債よりマンションの売却金額が低い場合には手持ちの資金を充てて住宅ローンを完済しなければなりません。

では、手持ちの資金を充てても完済できない場合には、マンションの住み替えを行うことはできないのでしょうか?

決してそのようなことはありません。そのような人のために買い替えローンがあります。では、買い替えローンとはどのようなものなのでしょうか?

ここでは、買い替えローンに関する役に立つ情報をお伝えします。

1、買い替えローンとは?

買い替えローンとはマンションを売却しても残債がある際に使用できる住宅ローンとなります。例えば、3,000万円の住宅ローンが残っているマンションを、2,000万円で売却する場合、完済するには1,000万円足りません。

そのため、買い替えローンを使用しない場合には1,000万円を手持ちの資金で支払わなければなりません。しかし、買い替えローンを使用すると新しいマンションの住宅ローンに加えて設定することができるのです。

残債が1,000万円残る状態で新しいマンションを3,000万円で購入する場合には、新しいマンションの住宅ローン3,000万円に、今のマンションの住宅ローンの残債である1,000万円を加えた4,000万円で住宅ローンを設定します。

2、買い替えローンを使用するメリット

買い替えローンを使用するメリットは、手持ちの資金を充てることなく、今のマンションの抵当権を銀行に抹消してもらえるということです。

では、なぜ銀行に抵当権を抹消してもらわなければならないのでしょうか?それは、抵当権はあなたではなくマンションに設定されるためです。

抵当権とは、住宅ローンの返済が滞ったときに銀行が勝手にマンションを売却することができる権利です。そのため、あなたの住宅ローンの返済が滞った際には、所有者が誰であろうとマンションを売却することができるのです。

そのため、銀行の抵当権を抹消しなければ基本的にはマンションを売却することができないのです。買い替えローンを使用することにより、今のマンションの住宅ローンが完済されたとみなされます。そして、銀行の抵当権が抹消され、マンションの売却が可能となるのです。

3、買い替えローンを使用するデメリット

買い替えローンを使用するデメリットは、毎月の住宅ローンの返済額が増えるということです。「1、買い替えローンとは?」で説明したケースを考えてみましょう。

今までの住宅ローンの残債は3,000万円だったことに対し、買い替えローンを使用することにより残債が4,000万円に増えています。そのため、毎月の返済額も増えてしまうのです。

このように、買い替えローンにより毎月の返済額が増えてしまいます。そのため、買い替えローンを使用する場合には毎月の収入と支出を見直す必要があります。家族が増えたことにより買い替えを行う場合にはさらに支出が伴うと考えられますので、特に注意が必要となります。

4、買い替えローンを使用するタイミング

買い替えローンを使用する場合には、タイミングが重要となります。それは、今のマンションの売却の決済と新しいマンションの融資実行を同日に行わなければならないからです。

そのため、不動産会社に相談して上手くタイミングを合わせて買い替えローンを使用する必要があります。もし、同日に行うことができない場合には買い替えローンを使用することはできないでしょう。

5、ダブルローンと買い替えローンの違い

住み替えの方法としてダブルローンを使用する方法もあります。この方法は、今の住宅ローンを完済せずに新しいマンションの住宅ローンの融資を受けて、新しいマンションを先に購入する「買い先行」と言った方法になります。

これに対し、買い替えローンの場合には、先にマンションの売却を行い、次に新しいマンションを購入する「売り先行」となります。

「買い先行」の場合には、先に新しいマンションを購入するために、今のマンションは空室にして売却することができます。そして、今のマンションが売却できた際に、売却金額を住宅ローンの返済へ充当するのです。

しかし、今のマンションが売却できるまでは二重に住宅ローンを返済していかなければなりません。例えば、今のマンションの住宅ローンの残債が3,000万円、新しいマンションの住宅ローンが3,000万円であれば毎月2倍の返済額となるのです。

そのため、資金に余裕がなければダブルローンを使用して住み替えを行うことは難しいでしょう。

6、つなぎ融資と買い替えローンの違い

つなぎ融資とは、一時的にマンションの売却金額を借りる融資となります。例えば、新しいマンションの頭金が500万円必要な場合に、つなぎ融資を利用して500万円を借り入れます。そして、今のマンションが売却できた際には、その金額から500万円を返金するのです。

つなぎ融資で借りることができた資金は、新しいマンションの頭金だけではなく、引っ越し費用などにも充当することができます。そのため、手持ちの資金が少ない際の住み替えに使用するとよいです。

しかし、一時的なために返済期限が短いです。また、利息も完済までかかり、住宅ローンより利率も高いです。そのため、つなぎ融資を使用するならば今のマンションの売買契約締結後から引き渡しまでの間に資金が必要になった際に使用するのがよいでしょう。

7、買い替えローンを使用する際の注意点

買い替えローンを使用する際に注意して欲しい点があります。それは、新しいマンションを購入する際に「停止条件」を付けるということです。

停止条件とは、「今のマンションが売却できなければ、新しいマンションの購入を違約金なしにて解除できる」という条件のことを言います。

マンションの決済では、トラブルにより指定された日に決済を行うことができないことがあります。しかし、「4、買い替えローンを使用するタイミング」で説明したとおり買い替えローンでは同日に売却と購入を行うという条件があります。

もし、今のマンションの決済と、新しいマンションの融資が同日にできなかった場合にはどうなってしまうのでしょうか?

このような場合には、買い替えローンが使用できないために、新しいマンションの購入を解除しなければなりません。このときには、指定した金額の違約金が発生します。

しかし、停止条件を付けることにより、今のマンションの売却の決済時にトラブルが発生し、買い替えローンを使用できなくなってしまった場合でも、違約金が発生することなく新しいマンションの購入を解除することができるようになるのです。

8、買い替えローンでおすすめしたいこと

買い替えローンでおすすめしたいことがあります。それは、今のマンションの売却と新しいマンションの購入を依頼する不動産会社を同じ不動産会社に依頼するということです。

なぜならば、停止条件付きの売買契約は不動産会社が嫌がるからです。不動産会社は、売買の決済があって初めて利益が発生します。

停止条件とは、「売却できなければ解除します」という契約のため、不動産会社の利益が発生しない可能性もあります。不動産会社としては停止条件付きのお客さんではなく、普通に購入してくれるお客さんへ売りたいと考えているのです。

そのため、別の不動産会社へ新しいマンションの購入を依頼した場合には、停止条件付きという理由で断られてしまうこともあります。

しかし、同じ不動産会社に売却と購入を依頼すると不動産会社としては、売却と購入を仲介することにより通常よりも手数料が多く入ります。そのため、停止条件付きであろうと、あなたの条件に合わせて動いてくれるようになるでしょう。

買い替えローンを使用した住み替えのまとめ

買い替えローンを使用することにより、今のマンションの住宅ローンの残債があっても住み替えが可能となります。

しかし、新しいマンションの住宅ローンに今のマンションの住宅ローンを加えるようになるため、住宅ローンの残債がいままでより増えます。その結果、毎月の返済額が増えることにも注意が必要です。

住み替えを行う理由としては、家族が増えたなどライフスタイルの変化を伴う人が多いでしょう。家族が増えれば支出も増えます。

ライフスタイルに伴う家計の変化とともに、買い替えローンにより返済額の増加も含めて住み替えに伴う家計の変化を事前に検討しておく必要があるでしょう。