こんにちは、宅地建物取引士の宅男です。

さて、マンションの売却を不動産会社へ依頼しているにも関わらずいつまでも売れないとお悩みではないでしょうか?もしかしたら、不動産会社の囲い込みに理由があるかもしれません。

囲い込みを行うとなぜ不動産が売れなくなってしまうのでしょうか?囲い込みとはどのような行為なのか?

ここでは、囲い込みに関することについて説明します。また、囲い込みを見破る方法もお教えします。

1、囲い込みとは?

囲い込みとは、情報の独占です。

通常であれば、不動産会社が不動産の売却を行いたいとき、不動産の情報を多くの不動産会社へ発信します。

それに対して囲い込みは、情報に蓋をしている状態です。他の不動産会社へ情報が漏れることがないように蓋で囲い込んでいるのです。情報が他の不動産会社へ発信されないために不動産の売却が遅れてしまうのです。

では、なぜ不動産会社は囲い込みを行うのでしょうか?それは、不動産会社が「両手取引」を行うためです。

不動産の売買取引には「両手取引」と「片手取引」があります。仲介手数料を買主と売主の両方から取る取引が両手取引です。これに対して、売主からしか仲介手数料を取らない取引が片手取引です。

【両手取引】

  • 売主→不動産会社A←買主

【片手取引】

  • 売主→不動産会社A 不動産会社B←買主

不動産会社は両手取引を行うことにより、片手取引の2倍の仲介手数料を取ることができます。そのため、囲い込みを行い必ず両手取引を行うことができるようにしているのです。

このような囲い込みは違法です。

しかし、両手取引は違法ではありません。そのため、囲い込みを行う不動産会社に対して取り締まりが緩いことが現状です。

2、囲い込みを行う不動産会社の特徴とは?

囲い込みを行う不動産会社として注意して欲しい特徴が二つあります。

2-1、仲介手数料が安い

不動産会社によっては、売却を依頼した際の仲介手数料が安い不動産会社があります。不動産会社は、不動産の売買により利益を出しています。

それなのに、利益を下げているのには理由があるのです。理由が薄利多売であればよいでしょう。しかし、ほとんどの不動産会社はその利益を買主からの仲介手数料で補おうと考えています。

特に売却を依頼した際の仲介手数料が無料の不動産会社では、買主からの仲介手数料で利益を出すしかありません。仲介手数料を節約したいため仲介手数料が安い不動産会社へ売却を依頼する際は、注意が必要となります。

2-2、根拠のない値下げの提案を行う

通常、不動産会社が値下げの提案を行う際には根拠があります。周りの相場と比べて不動産の売却価格が高いために値下げの提案を行う不動産会社がほとんどでしょう。

これに対して、囲い込みを行う不動産会社は根拠がなく値下げの提案を行なってきます。「売れないのは売却価格が高いため」と言われたときには、根拠となる資料の提出を求めてみましょう。

もし、資料の提出ができない場合には囲い込みが行われている可能性があります。相場より不動産の売却価格が高いため売れないのではありません。囲い込まれているために不動産が売れないのです。

3、囲い込みを見破る方法とは?

では、囲い込みを見破る方法をお教えします。それは、以下の方法です。

3-1、レインズを確認する

レインズとは、不動産会社のみが閲覧できる不動産の情報システムのことです。不動産会社は、不動産の売却の依頼を受けたときにレインズへ不動産の情報を登録します。

そして、不動産の購入希望者が現れたときもレインズより不動産を探します。つまり、レインズに不動産の情報を登録するだけで、全国の不動産会社で不動産売却の情報が共有されるのです。

もし、囲い込みを行う不動産会社であれば、他の不動産会社へ売却の情報を漏らしたくはありません。そのため、レインズに不動産売却の情報を登録していない可能性があるのです。

レインズは基本的には不動産会社しか閲覧できません。しかし、レインズに登録した登録証明書があれば売主だけは閲覧することができます。不動産会社より登録証明書を受け取り確認してみましょう。

不動産の情報が登録されていなければ、囲い込みにあっています。不動産の情報が登録してあれば第一段階はクリアしたと言えるでしょう。しかし、まだ油断は禁物です。

レインズに登録してあったとしても、他の不動産会社から不動産の問い合わせがあったときに「申し込みが入っている」、「売却を止めている」など嘘をついて他の不動産会社が入ることを拒否している不動産会社もいます。

そのため、確実に囲い込みを見破るには、他の方法も合わせて行う必要があります。

3-2、不動産会社のふりをする

不動産の売却を依頼した不動産会社へ、他の不動産会社のフリをして問い合わせしてみましょう。

「レインズを見て問い合わせているのですが、〇〇はまだありますか?」と問い合わせて下さい。

【囲い込みを行なっていない不動産会社の返答】

  • 「まだありますのでよろしくお願いします。」

【囲い込みを行なっている不動産会社の返答】

  • 「終了しました。」
  • 「申し込みが入っています。」
  • 「止めています。」

不動産会社の返答だけで、囲い込みが行われているかどうかを判別することができます。

3-3、ポータルサイトを確認する

不動産会社のフリをして電話で問い合わせることに抵抗がある場合には、不動産のポータルサイトで売却を依頼した不動産の情報を検索してみて下さい。

もし、売却を依頼した覚えがない不動産会社が多く出てきた場合、囲い込みにあっている可能性はありません。

この場合には、売却を依頼した不動産会社が他の不動産会社へ売却の情報提供を行なっています。そのために、売却を依頼した覚えがない不動産会社が不動産の情報を所有して売却活動を行なっているのです。

しかし、売却を依頼した不動産会社しか出てこなかった場合には、囲い込まれている可能性が高いです。一つのポータルサイトだけではなく、様々な不動産のポータルサイトでも同じような結果であれば囲い込まれていると思って間違いないでしょう。

4、囲い込みに合わないためには?

もし、あなたがここまでで囲い込みにあっている可能性を感じたならば、不動産の売却を依頼している不動産会社を変更する必要があります。

しかし、変更した不動産会社も囲い込みを行う不動産会社である可能性もあります。これでは、どの不動産会社に依頼すれば囲い込みに合わずに不動産の売却ができるのか安心することができません。

そこで、囲い込みに合わない不動産の売却方法をお教えします。それが、不動産一括査定を利用した不動産売却です。

不動産一括査定とは、インターネットを利用した不動産の売却方法です。インターネットで不動産の情報を送るだけで手続きは完了です。

あとは、各不動産一括査定サイトと提携している不動産会社から不動産の査定の連絡が来ます。気に入った不動産会社を選択すればよいのです。

では、なぜ不動産一括査定では囲い込みを心配しなくてもよいでしょうか?それは、不動産一括査定と提携している不動産会社に囲い込みを行うような不動産会社がいないからです。

各不動産一括査定サイトでは、悪徳不動産会社の排除を行なっています。もし、囲い込みを行う悪徳不動産会社であれば不動産一括査定サイト側から提携を打ち切ってしまうのです。

そのため、不動産一括査定を利用して連絡が入る不動産会社の中には、囲い込みを行うような悪徳不動産会社がいないのです。

囲い込み営業についてのまとめ

不動産会社に囲い込まれてしまうといつまでも不動産が売却されることはありません。その結果、「売れないのは売却価格が高いため」と言われて売却価格を値下げしてしまうでしょう。

そうなると、本来売却できるであろう価格で売却できないために損をしてしまいます。そのため、囲い込みにあっているかもしれないと感じたならば、見破る方法を実践してみましょう。

そして、囲い込みにあっているようであれば、不動産一括査定を利用して不動産会社の変更を行いましょう。不動産一括査定と提携している不動産会社には囲い込みを行うような悪徳不動産会社はいません。安心して不動産の売却を依頼することができるでしょう。