こんにちは、宅地建物取引士の宅男です。

さて、不動産の売却を不動産会社へ依頼すると仲介手数料がかかります。この費用は意外と高額です。

5,000万円の不動産の売却の場合、最大で1,684,800円もの仲介手数料が必要となります。高額なためあなたも驚いたのではないでしょうか?

もしかすると、あまりに仲介手数料が高額なため、不動産会社に売却を依頼せずに個人で売却をできないのか考えたかもしれません。

しかし、不動産会社を通さず個人間で不動産売買を行うことは可能なのでしょうか?個人間売買で注意すべきことは何があるのでしょうか?

ここでは、不動産売却を不動産会社に依頼した場合と個人間で行なった場合の違いについて説明します。

個人間売買は可能

結論から言えば、不動産の個人間売買は可能です。

不動産会社を通さずに直接買主を見つけて行う不動産取引を自己発見取引と言います。

しかし、不動産売買に資格や免許は必要ないのでしょうか?不動産に関する宅地建物取引業法では、「業」と見なされると免許が必要と定められています。

「業」とは、不特定多数に反復継続して行うことを言います。見知らぬ人と何度も不動産売買を行うと「業」と見なされるでしょう。

個人の不動産を他人に一度だけ売却する場合は、「業」とは見なされません。そのため、資格や免許を所有していなくても自己発見取引を行うことができるのです。

不動産会社へ依頼するメリット

では、高額な仲介手数料がかかるにも関わらず不動産会社へ不動産の売却を依頼するメリットはあるのでしょうか?

2-1、販売活動が行われる

不動産会社へ不動産の売却を依頼する一番のメリットは、不動産会社が販売活動を行なってくれるということです。

不動産会社へ売却を依頼しない場合、販売活動は個人で行わなければなりません。もし、知人や親戚などですでに買主が見つかっている場合には販売活動は必要ではないでしょう。

しかし、買主が見つかっていないにも関わらず個人で販売活動を行おうとすると、広告の作成から配布まで行わなければなりません。また、レインズに不動産売却の情報が登録されることもありません。

レインズとは、不動産会社のみが使用できる、不動産情報を受け取ったり情報提供を行うシステムのことです。

不動産会社は、不動産売却の依頼を受けた場合にはレインズへ不動産情報を登録します。また、不動産の購入希望者が現れた場合にも不動産の探索をレインズで行います。

このように、不動産会社へ不動産の売却を依頼することにより販売活動の手間が省け、不動産売却の情報が広い範囲で共有されるのです。

2-2、不動産を高く売却できることがある

不動産会社に不動産の売却を依頼した場合には、不動産の相場を調べた上で、売却に適正な価格をアドバイスしてくれます。

相場を知ることがなければ、知り合いや親戚が5,000万円で不動産を売却して欲しいと言ってきた場合でも、それが適正な価格かどうか知ることはわかりません。

もしかすると、個人間売買で5,000万円で取引された不動産を6,000万円で売却することができるかもしれません。

この場合には、不動産会社へ仲介手数料を支払ったとしても、個人間売買を行うより不動産会社へ売却を依頼した方が得をするでしょう。

2-3、住宅ローンを使用できる

後ほど詳しく説明しますが、個人間売買では買主が住宅ローンを使用できない可能性が高いです。もし、住宅ローンが使用できない場合には、買主は売買金額を全て現金で準備しなければなりません。

現金を準備できる人しか個人間売買ができないために、購入できる人は限られてしまうでしょう。

それに対し、不動産会社に売却を依頼した場合には買主の属性に問題がなければ、住宅ローンを使用することができます。買主が現金を準備しなくてもよいために、買主となってくれる人の範囲が広いのです。

個人間売買のデメリット

個人間売買のメリットは仲介手数料を節約できることです。それに対して、デメリットはどのようなことが考えられるのでしょうか?

3-1、全てを個人で行わなければならない

個人間売買を行う場合には、売買に関わる全ての手続きを個人で行わなければなりません。

【販売活動】
相場の調査→売却価格の決定→広告の作成→広告の配布→問い合わせや内覧者への対応

【重要事項説明書、契約書の作成】
重要事項説明書、契約書作成のために以下の書類や情報が必要となります。

  • 建築図面
  • 登記事項証明書(土地、建物)
  • 地積測量図
  • 公図
  • 固定資産税評価証明書
  • 建築制限
  • 上下水道の引き込み情報
  • ガスの情報
  • 土砂災害や洪水等の情報
  • 全面道路の情報
  • 登記済権利書
  • 建築確認書
  • 重要事項調査報告書(マンションの場合)
  • 管理規約(マンションの場合)
  • 印鑑証明書
  • 住民票

【契約の締結】
契約書に記名押印を行い手付金の授受を行う

【決済と引き渡し】
売却代金を受け取る→住宅ローンを完済する→司法書士へ売主から抵当権抹消を依頼、買主から所有権移転登記を依頼→引き渡し

不動産売買は高額な取引です。そのため、少し間違っているだけでもトラブルになります。全てを間違えることなく個人で行わなければならないのです。

3-2、瑕疵担保責任の期間が不明確になりやすい

瑕疵担保責任とは隠れたる瑕疵による損害賠償責任のことを言います。例えば、もし内覧を行なっても買主は床下までは見ません。そのため、シロアリによる被害が発生しているかどうかは買主は知ることができません。

買主が購入後シロアリによって被害を受けたとします。この場合には誰が責任を持たないといけないのでしょうか?すぐに被害を受けた場合には売主が責任を持たないといけないと考えるかもしれません。

では、3ヶ月後に被害を受けた場合はどうでしょうか?1年後に被害を受けた場合はどうでしょうか?

損害賠償責任を負う期間は契約によって異なります。もし、不動産会社に売却を依頼した場合には3ヶ月と取り決められることが多いです。

しかし、個人間売買ではお互いの話し合いによって責任を負う期間を決めます。売主としては期間を短く、買主としては期間を長くしたいでしょう。

そのため、期間が決まらないことがよくあります。そして、期間が決まらないまま契約を締結してしまった場合には民法が適用されます。民法では、「瑕疵を知ったときから1年間」となっています。

このことにより、もし、10年後に初めてシロアリによる被害を買主が知ったとしても、それから1年間は売主に損害賠償責任があるのです。

このように、個人間売買では瑕疵担保責任の期間が不明確になりやすいです。もし、期間の定めがないまま不動産を売却してしまうと、売主が永久的に責任を持たなければならない可能性すらあるのです。

3-3、住宅ローンを使用できない可能性が高い

「2-3、住宅ローンを使用できる」で説明したように、個人間売買では買主が住宅ローンを使用できない可能性が高いです。

では、なぜ住宅ローンを使用できないのでしょうか?それは、個人間売買では契約書などに不備が多くトラブルが多いためです。

トラブルが考えられる人から5,000万円貸して欲しいと言われても貸したいとは考えないでしょう。

また、もし住宅ローンを使用できた場合でも不動産会社を通して住宅ローンを使用した方が金利が低金利になることがあるようです。

低金利になった方が、買主としても住宅ローンを使用しやすくなり、不動産を購入しやすくなるでしょう。

3-4、トラブル対応を個人で行わなければならない

不動産会社へ売却を依頼した場合には、不動産会社は売却の仲介だけではなく、売却後のアフターサービスに応じてくれます。

そのため、売却後に瑕疵担保責任やトラブルが発生した場合でも不動産会社へ相談を行うことができます。

しかし、個人間売買では相談できる相手がいません。瑕疵担保責任やその他のトラブルが発生した場合でも個人で対応しなければならないのです。

個人間売買のまとめ

個人間売買を行うことにより、不動産会社へ不動産売却を依頼したときにかかる仲介手数料を節約できることは魅力的です。

しかし、専門の知識がなければ重要事項説明書や契約書を完璧に作成することは難しいです。

万が一、重要事項説明書や契約書に不備があった場合、少しの不備でもトラブルの元となってしまいます。

その結果、損害賠償責任を負ってしまい、不動産会社へ不動産の売却を依頼した方が費用がかからずに安く済んだという可能性の方が高いです。

そのため、個人間売買はおすすめできません。もし、仲介手数料を節約したいならば、仲介手数料分だけでも高く売却を行なってくれる不動産会社を探すようにしましょう。