こんにちは、宅地建物取引士の宅男です。

さて、ここをご覧になっているあなたはきっと「住み替え」を検討されているのでしょう。

  • 「家族が増えたため」
  • 「新しい環境に住んでみたいため」

住み替えの理由は人によって様々です。しかし、住み替えを行う上で一番の問題点が「住宅ローン」です。

すでに、住宅ローンを完済している人は、次の住まいの住宅ローンを新しく受けることはできるでしょう。しかし、住宅ローン返済中の人は次の住宅ローンの融資をなかなか受けることができません。

どのようにして今のマンションを売り出し、新しいマンションを購入すればよいのか?住み替えを検討中のあなたに説明します。

1、居住中のマンションを売り出す

住み替えを行う方法として、特に有効なのが、居住しているまま今のマンションを売り出すという方法です。

この方法であれば、今のマンションを売ったお金で住宅ローンを返済を行うことができます。また、既に住宅ローンを完済している人は次のマンションの頭金とすることもできます。

このように、先に居住中のマンションを売却した後に、新しい住まいを購入した方が「新しいマンションを買ったもののいつまでも前のマンションが売れない」という不安を感じることがないでしょう。

実際に、中古マンションの売却では、半数以上が居住中のマンションが売りに出ています。また、私もいつマンションが売れるか不安に思っているお客さんには、居住したままでのマンションの売却をお勧めしています。

2、居住中のマンションが与える印象

2枚の写真を見比べてみて下さい。

(A)

(B)

 

どちらの写真が魅力的に見えましたか?もちろん、人によって答えは様々です。私は、(A)の様な家に住みたいです。同じように感じた人もいるでしょう。

居住中のマンションを売り出す場合には家財があります。そのため、購入希望者は購入後の生活をイメージしやすいのです。そのことが、プラスのイメージになるかマイナスのイメージになるかは、購入希望者の好みによって異なります。

(A)の写真が好きな購入希望者には、プラスのイメージとなるでしょう。しかし、(B)の写真が好きな購入希望者には、マイナスのイメージとなってしまうでしょう。

3、居住中のマンションを売り出すメリット

居住中のマンションを売り出す最大のメリットは、「1、居住しているままマンションを売り出す」で説明したとおり、今の住宅ローンの完済し、新しい住宅ローンを受けることができるということです。

しかし、その他にも居住中のマンションを売り出すメリットはあります。

3-1、売り急ぐ必要がない

マンションを空室にして売り出してしまった場合には、「いつまでも売れないのではないか?」という不安を感じます。そして、できるだけすぐにマンションを売却したいという考えが出てきます。

購入希望者から値下げ交渉が入った場合には、「すぐに売ってしまおう」としぶしぶ応じてしまうことも多々あります。

しかし、居住中の場合には売り急ぐ必要がありません。なぜならば、マンションがいつまでも売れなくても、そのまま今のマンションに住むことができるのです。そのため、値下げ交渉に応じることなく、自分の希望する売却価格でマンションの売却を行うことができるのです。

3-2、仮住まいの費用がかからない

新しい住まいの住宅ローンが受けれないにも関わらず、空室にしてマンションを売り出す場合には、仮住まいとして賃貸物件を借りることとなります。

賃貸物件を借りる際には、短期間だとしても敷金や礼金、仲介手数料、引越し費用などがかかります。これらの費用を合計すると、数十万円はかかるでしょう。

居住中のまま今のマンションを売り出す場合には、賃貸物件を借りる必要がありません。そのため、数十万円を節約することができるのです。

3-3、室内の汚れやキズが目立たない

空室の場合には、室内に何も物がないために汚れやキズが目立ってしまいます。もし、購入希望者が汚れやキズに気付いた場合には、値下げ交渉に応じる必要が出てくる場合もあります。

しかし、居住中の場合には、家財によって汚れやキズを目立たなくすることができます。例えば、カーペットを敷いていれば、床のキズは目立たないでしょう。また、タンスを置いていれば壁紙の汚れも目立つことはないでしょう。

このように、家財により汚れやキズを目立たなくし、値下げ交渉を持ちかけられる可能性を低くすることができます。

3-4、買主を選ぶことができる

居住中の場合には、購入希望者が内覧を行う際に立ち会いを行います。立ち会いの際には、購入希望者と直接会うことになりますので、購入希望者がどのような人か分かります。

この時に、購入希望者がクレーマーだったらマンションを売るべきではなく、売却を断りましょう。なぜならば、マンション売却後の一定期間、何かトラブルがあった場合には売主であるあなたが責任を持たなければならないのです。

もし、買主がクレーマーであれば些細なことで連絡をしてくるでしょう。その度、売主であるあなたが対応しなければならないのです。

マンションを空室で売り出す場合には、不動産会社が契約時に始めて購入希望者を連れてきます。そのため、事前に購入希望者がどのような人か知ることはできません。また、不動産会社がせっかく購入希望者を連れて来ているために、契約時に売却を断ることも難しいでしょう。

4、居住中のマンションを売り出すデメリット

居住中のマンションを売り出すことはもちろんメリットばかりではなく、デメリットもあります。

4-1、購入候補から外されることがある

購入希望者の内覧したいマンションの条件が、「空室」という条件を希望する購入希望者がいることがあります。私も、お客さんに条件を聞いた際に、「空室」を希望される方もいます。

やはり、生活感がある部屋を内覧するよりは、空室を見て好きなイメージを想像したいというお客さんはいます。購入候補から外れてしまうのは、仕方ない部分と言わざるを得ないでしょう。

4-2、土日を空けなければならない

内覧は、不動産会社より「いついつに内覧のお客さんを連れて行きます」という連絡が入り行われます。また、いきなり「今から内覧したいお客さんがいる」と連絡が入ることもあります。

不動産会社から連絡が入り内覧が行われるのは、お客さんも働いているため土日が多いです。もし、「その日は用事があるために内覧できない」と断ってしまうとどうなるでしょうか?

お客さんは、「それならば他の物件を見たい」とあなたの物件に興味をなくしてしまうでしょう。内覧を断るということは、チャンスを逃すことに繋がります。土日は、急な不動産会社からの連絡に対応できるように予定を空けておくようにしましょう。

4-3、室内を常に綺麗に保つ必要がある

「4-2、土日を空けなければならない」で説明したとおり、不動産会社から急に内覧の連絡が入ることがあります。そのため、室内をいつでも内覧できる状態に保っておく必要があります。内覧できる状態というのは掃除が行き届いた綺麗な状態のことをいいます。

購入希望者の気持ちになって考えて下さい。居住中で汚れたマンションを欲しいと思いますか?購入希望者に欲しいと思ってもらえるように毎日掃除を行うようにしましょう。

5、居住中のマンションを購入する買主のメリット

居住中のマンションを売り出すことは、買主にとってみてもメリットとなることがあります。

5-1、生活状況が分かる

空室で売り出す場合には、ほとんどの場合にはクリーニングが入った綺麗な部屋を内覧することが多いでしょう。そのため、クリーンングを行う前の生活状況がほとんど分からないのです。

クリーニングが入る前は、カビだらけでゴミ屋敷だったかもしれません。たとえクリーニングを行い綺麗になったとはいえ、そのような家を購入したくないですよね?

居住中であれば、今の生活状況を確認することができます。どのような人がどのように使用していたかが分かるために、安心することができます。

5-2、売主に質問ができる

「3-4、買主を選ぶことができる」で説明したとおり、居住中のマンションの内覧の場合にはマンションの売主であるあなたが立ち会います。その際に、購入希望者は気になる情報について直接問い合わせることができるのです。

もちろん、ある程度の情報については不動産会社でも調査しています。しかし、「○○スーパーが安い」、「○○公園は遊具が多い」などの情報は、やはりそこで生活していたマンションの売主であるあなたの方がよく知っているでしょう。

また、近隣住民の情報や売却理由なども購入希望者としては気になるところです。このように、居住中のマンションの内覧の場合には、不動産会社では答えることができないような質問でも、あなたが直接購入希望者に答えてあげることができ、購入希望者が不安に思うことが解決されるのです。

5-3、売主に交渉ができる

内覧の際には売主であるあなたが同席します。そのため、購入希望者は売主であるあなたに直接さまざまな交渉を行うことができるのです。

もちろん、直接ではなく不動産会社を通して交渉を行うこともできます。しかし、不動産会社を通してしまうとどうしても売主であるあなた寄りになってしまいます。そのため、不動産会社が勝手に判断してしまい、購入希望者の声が売主のあなたまで届かないことがあるのです。

6、居住中のマンションを購入する買主のデメリット

居住中のマンションを購入する場合に考えられる、購入希望者側のデメリットについて説明します。

6-1、いつ引き渡してくれるかわからない

居住中のマンションの場合に、買主はいつ頃入居できるのか不安に思うことがあります。そのため、不動産会社と予め引渡し時期について打ち合わせを行うようにしましょう。

そして、購入希望者から問い合わせがあった際には「契約後○ヶ月後に引渡します」と不動産会社から購入希望者へ伝えるようにします。そうすることにより、購入希望者も予定が立てやすく、不安に感じることはなくなるでしょう。

6-2、ゆっくり内覧できない

居住中のマンションの内覧は、人のプライバシーを覗くわけですからゆっくりと内覧できない人が多いです。少しでもゆっくり購入希望者に内覧を行ってもらうためにも、大勢で内覧に立ち会わないようにしましょう。

また、その中でも、収納は内覧者が特に確認を行うのをためらってしまう箇所です。そのため、収納の中は特に整理を行いましょう。そして、「整理しているので開けて見ていただいて大丈夫ですよ」と伝えてあげるだけで、購入希望者が収納も内覧を行うことができるようになります。

7、居住中のハウスクリーニングとリフォーム

居住中でも、ハウスクリーニングと一部のリフォームを行うことはできます。

7-1、居住中のハウスクリーニング

「4-3、室内を常に綺麗に保つ必要がある」で説明したとおり、マンションの売却の場合には、室内を綺麗に保つ必要があります。しかし、長年綺麗にしていなかった場合には、いくら掃除しても綺麗にならないことがあります。

そのような場合には、業者へ依頼しハウスクリーニングを行うとよいでしょう。居住中でもハウスクリーニングは可能です。荷物の移動などが必要になるため、空室の場合と比べると費用が高くなります。

【空室の場合】

  • ワンルーム、1K…20,000円〜40,000円
  • 1LDK、2LDK…27,000円~70,000円
  • 3LDK、4LDK…53,000円~85,000円
  • 5LDK以上…65,000円〜

【居住中の場合】

  • ワンルーム、1K…30,000円〜45,000円
  • 1LDK、2LDK…40,000円~75,000円
  • 3LDK、4LDK…80,000円~105,000円
  • 5LDK以上…100,000円〜

7-2、居住中のリフォーム

居住中でも、壁紙の張替や床の張替などは可能です。しかし、張替を行ったものの購入希望者の好みに合わなかったり、購入後に買主が再度張替を行うこともあります。

これでは、せっかく行った張替も意味がなくなってしまします。よほどひどい汚れやキズでなければ、張替を行う必要はないでしょう。

また、キッチンの交換や浴室の交換など大きな工事を伴うリフォームは居住中では難しいこともあります。大きなリフォーム工事を行いたい場合には、工事期間中のみ仮住まいへ引っ越すなど検討を行うようにしましょう。

居住中のマンション売却のまとめ

居住中でもマンションの売却は可能です。住み替えを急いでおらず、今の住宅ローンを完済してから新しい住宅ローンを申し込みたいと思っている人には特にオススメできます。

しかし、購入希望者の中には「空室」のマンションを購入希望している人もいます。そのため、早期売却を目指すのであれば、居住中のままマンションを売却することはオススメできません。

それぞれのメリット、デメリットを照らし合わせてみて、居住中のまま売却するのか、空室にして売却するのか検討して下さい。