こんにちは、宅地建物取引士の宅男です。

さて、マンションの売却ではマンションの売却価格の金額がそのまま手に入れる訳ではありません。

不動産会社への仲介手数料や、司法書士への報酬など様々な費用がかかります。これらの費用をマンションの売却価格から差し引いた金額が手元に残る金額となります。

そのため、あなたはこれらの費用を予め見積もっておく必要があるのです。

では、実際にどのくらい費用がかかるのか?分かりやすく解説します。

1、マンション売却にかかる費用

1-1、仲介手数料

不動産会社へ売却を依頼すると、仲介手数料がかかります。仲介手数料の上限は、法律により以下のように決められています。

【仲介手数料の上限(税抜)】

  • 不動産の売買価格が200万円以下の場合…不動産の売買価格の5%
  • 不動産の売買価格が200万円超400万円以下の場合…不動産の売買価格の4%+2万円
  • 不動産の売買価格が400万円超の場合…不動産の売買価格の3%+6万円

マンションの売買の場合には、ほとんどの取引で400万円を超えます。そのため、「売買価格の3%+6万円(税抜)」が最大でかかる仲介手数料になります。

1-2、司法書士への報酬

抵当権の設定がある場合には、抵当権の抹消を行わなければなりません。

なぜならば、もし売主から銀行へ住宅ローンが返済されなければ、買主はマンションを購入したにも関わらず、マンションが競売にかけられてしまうからです。

このようなマンションを売り渡す訳にはいきません。そのため、抵当権の抹消はマンションの売買では必ず行わなければなりません。

また、マンションを引き渡すために住所変更の登記も必要となります。これらの費用は、1つにつき1,000円がかかり、売主が負担するものと考えられています。

個人で登記の抹消や変更を行うことは難しいです。そのため、司法書士へ依頼するのが一般的です。

司法書士へ依頼したときの報酬は1万円程度が相場ですので、合わせて1万2,000円程度と考えてよいでしょう。

1-3、印紙代

不動産売買契約書は、課税文書であるために収入印紙を貼る必要があります。
不動産売買契約書に貼る収入印紙は、売却価格に応じて異なります。

  • 100万円以下…500円
  • 500万円以下…1,000円
  • 1,000万円以下…5,000円
  • 5,000万円以下…10,000円
  • 1億円以下…30,000円

マンションの売買の取引では、1,000万円〜5,000万円の取引が一番多いです。
そのため、印紙代は1万円と考えてよいでしょう。

1-4、繰り上げ返済手数料

マンションを売却することにより、当初の予定を繰り上げて住宅ローンを返済することとなります。

このときに、借り入れを行なっている銀行によって繰り上げ返済手数料がかかる場合があります。

銀行によって金額は異なるものの、5,000円程度の手数料がかかることが多いようです。

1-5、譲渡所得税

譲渡所得税は、銀行で決済を行う際には必要となりません。しかし、マンションを売却することにより、利益が出た場合には確定申告を行い、支払う必要があります。

尚、マンションの売却によって得た利益を「譲渡所得」と言い、以下の計算式によって計算します。

【計算式】

譲渡所得=売却価格-(取得費用+売却費用)

  • 売却価格…マンションの売却によって得た金額
  • 取得費用…マンションの購入のためにかかった費用(マンション代、購入の際の仲介手数料、登記費用など)
  • 売却費用…マンションの売却の際にかかった費用(売却の際の仲介手数料、印紙代など)

尚、取得費用とはマンション購入当時の金額ではありません。マンションは古くなっていくものと考えられています。そのため、購入当時の金額から割引いて考えます。もし、築20年のものであれば、40%〜50%割引きます。

また、「マイホーム特例」を使用することにより、譲渡所得より3,000万円を控除することができる場合もあります。この場合には、譲渡所得が3,000万円以下であれば、譲渡所得税はかかりません。

譲渡所得にかかる税率は、所有期間が5年以下の場合の「短期譲渡所得」と、所有期間が5年超えの場合の「長期譲渡所得」に分けられます。また、「長期譲渡所得」でも、10年を超えた場合には、「10年超所有軽減税率の特例」が受けられ、税率が変わります。

  • 5年以下 39.63%(所得税30.63% 住民税9%)
  • 5年超  20.315% (所得税15.315% 住民税5%)
  • 10年超  14.21%(所得税10.21% 住民税4% ※6,000万円以下の部分のみ)

その他にも、特例に該当し、税率の変動や控除が受けられることがあります。詳しくは、不動産会社へ確認を行うようにしましょう。

2、マンション売却にかかる費用の計算

では、具体的に以下の条件でシュミレーションしてみましょう。

【売却価格2,000万円のマンションの場合】

仲介手数料…2,000万円×3%+6万円=66万円(税抜)
66万円×1.08=71.28万円(税込)

司法書士への報酬…1万2,000円

印紙代…1万円

繰り上げ返済手数料…5,000円

譲渡所得税…マイホーム特例の2,000万円控除により発生せず

合計…71万2,800円+1万2,000円+1万円+5,000円=73万9,800円

以上のことより、2,000万円のマンションの売却の場合には、約74万円の費用がかかることがわかります。

3、売却時に返金されるもの

3-1、管理費等

マンションの管理組合へ支払っている管理費等は、決済の日を基準に日割りで精算を行います。

したがって、4月10日に決済が行われた場合には以下の計算式となります。

【管理費等の返金の計算式】

管理費等の金額÷30日×20日

4月10日まではあなたが負担し、4月11日からは新しい買主が負担するのです。

3-2、固定資産税

固定資産税も日割りで精算を行います。尚、固定資産税は年払いとなりますので、365日で割る必要があります。

したがって、4月10日に決済が行われた場合には以下の計算式となります。

【固定資産税の返金の計算式】

固定資産税の金額÷365日×265日
※1月1日が固定資産税の起算日となる場合

固定資産税の金額÷365日×355日
※4月1日が固定資産税の起算日となる場合

管理費等の返金と同じように、4月10日まではあなたが負担し、4月11日からは新しい買主が負担するようになります。

3-3、住宅ローン保証料の返金

住宅ローンを完済するために、住宅ローンの保証が必要なくなります。そのため、住宅ローンの保証料が残りの期間に応じて返金されます。

いくら返金されるかは、銀行や契約によって異なります。そのため、住宅ローンを使用している銀行へ確認するようにしましょう。

3-4、火災保険料の返金

マンションを購入した際に、ほとんどの人は万が一に備えて火災保険に加入しています。

マンションの所有者が変更となるために、今のマンションの火災保険は必要なくなります。そのため、解約を申し出ることにより、月割りで返金を行なってもらえます。

また、今の火災保険をそのまま新しい住まいへ移し替えることができる場合もあります。返金を行ってもらった方がよいか、移し替える方がよいか、加入している火災保険会社と相談するようにしましょう。

4、その他の費用について

「1、マンション売却にかかる費用」で説明した費用以外にもマンション売却のために費用がかかることがあります。

  • 広告費
  • ハウスクリーニング費 など

しかし、これらの費用がかかるのは以下の条件に該当した場合のみです。

  • あなたが依頼した
  • あなたが費用を負担することを了承した

したがって、勝手に広告を配布したために発生した広告費などは支払う必要はありません。もし、身に覚えがない費用を請求された場合には、支払いを断るようにしましょう。

5、マンション売却の費用を節約する

「1、マンション売却にかかる費用」でマンション売却時に必要となる費用について説明しました。
これらは工夫することにより節約することができます。

5-1、仲介手数料の節約

「1-1、仲介手数料」でマンション売却にかかる仲介手数料について説明しました。しかし、この費用は「最大」でかかる費用です。

そのため、いくらでも値引きして構わないのです。実際、仲介手数料が半額、無料という不動産会社も増えています。

マンション売却の際に発生する費用では仲介手数料が一番高額です。できるだけ仲介手数料が低い不動産会社へ売却を依頼するようにしましょう。

5-2、印紙代の節約

「1-3、印紙代」で売買契約書の原本には収入印紙が必要になると説明しました。しかし、売買契約書の写しは課税文書ではありません。そのため、売買契約書の写しには収入印紙を貼る必要がないのです。

売主であるあなたが売買契約書の原本ではなく、写しのみを保有することは認められています。そのため、あなたが売買契約書の写しのみを保有することにより印紙代を節約することができるのです。

マンション売却時の費用のまとめ

マンション売却時には様々な費用がかかります。しかし、仲介手数料以外はそこまで費用がかかることはありません。

そのため、いかに仲介手数料を抑えるかが重要となります。今では、仲介手数料を値引きしている不動産会社も多いです。

仲介手数料を値引きしている不動産会社にマンションの売却を依頼することにより、ほとんど費用が発生することなくマンションの売却を行うことができるようになるでしょう。