こんにちは、宅地建物取引士の宅男です。

マンションの売却は一生の中でも、何度も経験することはありません。そのため、マンションの売却を検討するのが初めての人も少なくありません。

マンションの売却が初めてならば、どのように不動産会社へ売却をお願いし、どのような準備が必要で、どのような流れになるのか分からないことも多いでしょう。

ここでは、そんなあなたのためにマンションの売却の基礎についてお教えします。また、おススメしたい不動産会社への売却依頼方法もお教えします。

これを読めば、マンションの売却が始めてでも不安に感じることなく、売却を行うことができるでしょう。

1、マンション売却の注意点

マンションを売却する際には、多くの注意点があります。多すぎてあれこれ言うと訳がわからなくなってしまいますので、その中でも厳選した6つをお教えします。

1-1、複数の不動産会社より査定を取る

マンションの売却を行う際には、まず、不動産会社へ行きマンションの情報を伝えます。その後、聞いた情報を元にマンションの査定額を不動産会社が提示してきます。

そして、売主であるあなたと打ち合わせを行い、売却価格を決定して不動産会社が売却を開始するのです。

では、なぜ複数の不動産会社より査定を取る必要があるのでしょうか?それは、不動産会社によって査定額が異なるからです。

中古車の場合を考えて下さい。同じ車種・形式、似たような走行距離でも販売店によって大きく販売価格が異なることがあります。マンションの場合も同じです。

マンションの売却価格は需要で決まります。査定を行った人があなたのマンションが「需要がある」と思った場合には、高い査定額を提示してくれるでしょう。逆に、「需要がない」と思った場合には、安い査定額になってしまうでしょう。

このような需要の有無の感覚は、美的感覚のように人によって異なります。そのため、不動産会社によって査定額が異なるのです。

1-2、信頼できる不動産会社に売却を依頼する

不動産会社がマンションの売却の情報を独占することを「囲い込み」と言います。では、なぜ不動産会社は囲い込みを行うのでしょうか?それは、不動産会社が利益を上げたいからです。

マンションの売却を不動産会社Aへ依頼すると、マンションが売れた場合には「仲介手数料」を支払わなければなりません。この仲介手数料は、最大で「売主」と「買主」より取ることができ、この取引を「両手取引」と言います。

両手取引

売主⇔不動産会社A⇔買主

これに対して、「売主」からしか不動産会社Aが仲介手数料を取らない取引を「片手取引」といいます。「買主」からの仲介手数料は別の不動産会社Bが取ってしまうのです。

片手取引

売主⇔不動産会社A/別の不動産会社B⇔買主

不動産会社Aがより利益を上げられるのは、「両手取引」です。そのため、別の不動産会社へマンション売却の情報を公開せずに、一般消費者のみにしか情報を公開しないのです。

これが「囲い込み」による情報の独占です。一般消費者にしか情報を公開しないためにいつまでもマンションは売れません。

このような事態にならないために、不動産会社へマンションの売却を依頼する場合には、「囲い込み」を行わない、信頼できる不動産会社へ依頼する必要があります。

1-3、マンションの不備を伝える

マンションをできるだけ高く売却するために、マンション内に不備があった場合でも伝えずに売却しようと考えるかもしれません。

しかし、引渡後も売主には瑕疵担保責任があるのです。瑕疵担保責任とは、売却後も見えない不備について責任を取って下さいということです。

契約によって期間は異なるものの最低3ヶ月は瑕疵担保責任の期間があります。そのため、雨漏りなどを隠して売却しても、期間内であれば修繕費用については売主が負担しなければなりません。

また、住むことがままならないほどの不備の場合には、売却価格以上の損害賠償責任を負わなければならないこともあります。マンションの売却の際には、小さな不備でも必ず不動産会社と買主へ伝えるようにしましょう。

1-4、室内を綺麗に掃除する

マンションを購入する場合、ほとんどの人はマンションの内覧を行います。内覧の際に、室内が汚れていたらどう思いますか?良いイメージを持つ人は少ないでしょう。

実際、私の経験上も綺麗なマンションと汚いマンションでは、綺麗なマンションの方が成約率は高いです。そのため、マンションの売却の際には、必ず掃除を行い、室内を綺麗にしましょう。

掃除を行う時間がない人や、掃除が苦手な人はハウスクリーニング業者の使用を検討するのもよいでしょう。

1-5、契約書を確認する

買主から申し込みが入ると、不動産会社が売買契約書を作成します。この契約書は、事前に雛形を不動産会社より送ってもらい確認を行うようにしましょう。

特に確認を行ってもらいたいのが次の項目になります。

  • 売買金額
  • 契約解除にかかる金額
  • 引き渡し時期
  • 瑕疵担保責任の期間

マンションの売却価格はとても高額です。間違いやわからない点などは、必ず不動産会社へ確認を行うようにしましょう。

1-6、必要書類を準備する

ある程度の書類は不動産会社が役所に行き準備してくれます。しかし、売主しか準備ができない書類もあります。

  • 登記済権利書または登記識別情報
  • 固定資産税納税通知書または固定資産税評価証明書

これらを紛失してしまった場合には、再発行や代わりの手続きが必要となるため、時間がかかります。
時間をかけてしまうと、買主の気が変わってしまうことも考えられますので、事前に準備しておくようにしましょう。

また、住民票や印鑑証明書も必要となりますが、発行後3ヶ月以内のものと指定があります。役所で簡単に取ることもできるため、不動産会社から「準備して欲しい」と連絡があるまでは、準備する必要はありません。

2、マンション売却の流れ

では、実際のマンションの売却の流れについて説明します。

  1. 不動産会社を訪問しマンションの情報を伝える
  2. 不動産会社よりマンションの売却価格の査定の連絡が入る
  3. 不動産会社と相談して売却価格を決める
  4. 不動産会社と委託契約を結ぶ
  5. 不動産会社が購入希望者を探す
  6. 不動産会社が購入希望者を内覧へ連れてくる
  7. 不動産会社より買付証明書が届く
  8. 不動産会社で買主と契約を行う
  9. 銀行で決済を行い、マンションを引き渡す

以上が、大まかな流れになります。

不動産会社を訪問した後は、ほとんど不動産会社任せとなります。そのため、不動産会社へお任せすれば難しいことはありません。

3、不動産一括査定を利用して売却する

冒頭でオススメしたい不動産会社への査定依頼方法があると説明しました。それが、「不動産一括査定」を利用した査定依頼方法です。

不動産売却までの流れは、「2、マンション売却の流れ」とほとんど変わらないです。しかし、一箇所大きく違う箇所があります。

それは、「不動産会社を訪問しマンションの情報を伝える」という最初の部分です。不動産一括査定を利用することにより、「不動産会社を訪問しマンションの情報を伝える」ためにかかる時間を大幅にカットすることができるのです。

  • インターネットで不動産会社へ査定を依頼できる
  • 入力した情報を複数の不動産会社へ一括送信できる

上記が、不動産一括査定によりできることです。

このことにより、不動産会社を訪問する時間を省くことができます。また、複数の不動産会社へ一からマンションの情報を説明する時間も省くことができます。

4、不動産一括査定を利用するメリット

不動産一括査定を利用するメリットは時短以外にもあります。

4-1、信頼できる不動産会社のみ提携している

不動産一括査定を運営するサイトでは、悪徳業者の排除に努めているサイトがほとんどです。「囲い込み」を行うような不動産会社は不動産一括査定サイトと提携できないようになっています。

そのため、不動産一括査定を利用することにより、信頼できる不動産会社へ売却の依頼を行うことができるのです。

4-2、全国の不動産会社が提携している

マンションの売却を行う際には、地元の不動産会社に売却を依頼する必要があります。なぜならば、地元の不動産以外詳しくないからです。

北海道の不動産会社に沖縄のマンションの売却を依頼することは、魚屋に肉の売却をお願いするようなものです。

しかし、転勤や相続などでは、地元以外のマンションの売却を行うこともあります。このような場合には、どのように不動産会社へ売却を依頼すればよいのでしょうか?

このような場合でも、不動産一括査定が役に立ちます。不動産一括査定は全国の不動産会社と提携しているのです。そのため、どこにいても売却したいマンションの地元の不動産会社に査定をお願いすることができるのです。

4-3、しつこい営業がない

不動産会社を訪問し、マンションの査定を依頼したならば、不動産会社もどうにかしてマンション売却の依頼を受けようと毎日のように電話が鳴るでしょう。

それに対し、不動産一括査定では査定の連絡先をメールか、電話か指定できるサイトが多いです。
そのため、毎日のように鳴る電話に悩まされることはありません。

マンションの売却の注意点のまとめ

マンションの売却で一番大切なことは、信頼できる不動産会社へ売却を依頼するということです。

なぜならば、「2、マンション売却の流れ」で説明したとおり、マンションの売却はほとんど不動産会社にお任せする形になるからです。また、「囲い込み」の問題もあります。

しかし、どこが信頼できる不動産会社かわかりませんよね?

そのような場合は、不動産一括査定を利用して下さい。不動産一括査定では、悪徳な不動産会社を排除しています。そのため、不動産一括査定と提携している不動産会社は全て信頼できるのです。

また、不動産一括査定を利用することにより、インターネットで複数の不動産会社へ査定を依頼できます。早期売却、高価売却が同時に可能となるのです。