こんにちは、宅地建物取引士の宅男です。

マンション売却中のあなたの内覧状況はどうですか?内覧が入っているのにいつまでも売却できないということはないでしょうか?もし、内覧が入っているにも関わらず、いつまでも売却できないのであれば、原因は室内の状況にあります。

内覧とは、お見合いの様なものです。お見合いにもし、身なりを整えずに行ったならばすぐにお断りされてしまうでしょう。マンションの内覧も同じです。室内を掃除して綺麗な状態に保っておかなければ、買いたいと思う人は少ないでしょう。

また、お見合いでは身なりを整えて行くことはもちろん、その他に質問の準備や、段取りを考えて行くはずです。マンションの内覧でも、室内を綺麗に保つことはもちろん、その他にも準備して欲しいことがあります。

ここでは、マンション売却が早く行えるために行なって欲しい事前の準備について説明します。

1、内覧はどのように来るのか?

内覧は不動産会社より「〇月〇日に内覧したいお客さんがいます」と連絡が入り行われます。日時に余裕があれば事前に準備しておくことは容易にできるでしょう。

しかし、当日いきなり内覧へ来たいと連絡が入ることも多いです。そのため、いつ内覧に来られてもいいように室内を綺麗にしておくようにしましょう。

内覧は10分〜30分程度しか行われません。短い時間しか内覧されないために、第一印象でほとんど決まってしまいます。第一印象をいかに良く見せるかが、マンションの売却では重要となります。

2、不動産会社へ鍵を預けた方がよい?

「室内に勝手に入られるのが嫌だ」と不動産会社に鍵を預けるのを嫌がる人がいます。しかし、マンションの売却のためには不動産会社へ鍵を預けるべきです。

なぜならば、先ほども説明したとおり「今から内覧したい」というお客さんも多いです。このような場合、売主へすぐに連絡を取りますが、もし連絡が取れないと、「今すぐ見れないならば、違う物件が見たい」と他の物件に興味がいってしまうことが多いです。

こうなってしまうと、内覧してもらえるチャンスをみすみす逃してしまうことになってしまいます。もし、連絡が取れない場合でも不動産会社がお客さんを連れて自由に内覧できるように、不動産会社へ鍵を預けておいた方がマンションの売却に繋がるのです。

鍵を預ける場合には、貴重品の管理には注意しましょう。

3、内覧者と会って話すメリット

内覧者が内覧する際に、あなたが立ち会うか立ち会わないかは自由です。しかし、立ち会った方がマンションの売却に向けてメリットはあります。

内覧者は前の居住者についてどのような人が暮らしていたのか不安に感じています。もしかしたら、暴力団関係者が住んでいた可能性や暴力団の事務所として使用されていた可能性だってあるのです。そのため、内覧者に会って、「私が住んでました」と伝えてあげるだけで内覧者は安心するのです。

また、内覧者と会って話すことにより、「ここをこうして欲しい」という内覧者の声を直接聞くことができます。内覧者の声を反映することにより、マンションの売却へ向けてさらに一歩進むことができるでしょう。

4、内覧者と会って話す際の注意点

内覧者と会って話すことはメリットがあると説明しました。しかし、間違った行動をとってしまうと逆に売れにくくなってしまうこともあります。どのような行動をとってしまうと売れにくくなってしまうのでしょうか?

4-1、大勢で内覧者を迎える

大勢で内覧者を迎えるときの内覧者の気持ちを考えて見ましょう。圧がかかってしまいゆっくりと内覧を行うことはできないでしょう。

そのため、出来れば一人で内覧者を迎えた方がよいです。一人で内覧者を迎える場合でも夫婦であれば、奥さんが内覧者を迎えた方がメリットがあります。

4-1-1、持ち帰って検討ができる

内覧者から、直接、値引き交渉やここをこうして欲しいという要望が入ることがあります。

このような場合でも奥さん一人であれば、「私一人では決められないので持ち帰って検討させて下さい」と応じやすくなります。

また、内覧者も「すぐに決めて下さい」といった状況になることが少ないため、改めて不動産会社と相談する時間を作りやすいのです。

4-1-2、周辺施設に詳しい

内覧者は、病院やスーパーなどの周辺施設について詳しく知りたい人が多いです。このような周辺施設は、普段から家事をしている奥さんの方が詳しいでしょう。

  • 「〇〇病院は腕が良くて安心です」
  • 「〇〇スーパーは野菜が新鮮で美味しいです」

周辺のおススメできる施設を教えてあげるだけでも、内覧者は周辺施設について安心することができるのです。

4-2、営業をしない

  • 「あちらの服はお似合いですよ」
  • 「こちらの服もお似合いですよ」

洋服屋で、このような営業をかけられた覚えはないでしょうか?営業をかけられてどのような気持ちになりましたか?

ゆっくり洋服を選びたい、あまり良い気持ちではない人が多いのではないでしょうか。マンションの内覧も同じです。

  • 「ディスポーザーは便利ですよ」
  • 「収納は広いですよ」
  • 「お風呂は綺麗ですよ」

このように営業されてしまうと内覧者はゆっくり内覧できずに、良い気持ちはしないでしょう。営業は不動産会社に任せて、世話話をするくらいの会話に抑えておきましょう。

4-3、内覧している部屋から出る

内覧では部屋を大きく見せることも大切です。もし、部屋の隅にあなたが立っていたらどうでしょうか?それだけでも、畳1枚分くらいは狭く見えてしまうでしょう。

また、内覧している部屋に一緒に入ってしまうと、内覧者は後ろから付いて来ていると圧を感じてしまいます。部屋の外の廊下で待って、一歩引いた感じで内覧してもらうようにしましょう。

5、内覧前日までに準備して欲しいこと

マンションの内覧の連絡が入り、もし時間的余裕があるならば、内覧前日までに行なって欲しい4つの準備があります。

5-1、掃除を行う

お見合いではできるだけ自分を良く見せるために身なりを整えて行くはずです。マンションの内覧の場合では、掃除を行うことにより室内を良く見せることができます。

マンションの中でも以下の部分が特に見られる場所になります。力を入れて掃除を行うようにしましょう。

  • 玄関
  • リビング
  • ベランダ、バルコニー
  • トイレ、キッチン、洗面所、浴室(水回り)

5-2、匂いを消す

お見合いの場合、身なりが整っていても嫌な匂いがすると破談してしまうこともあります。マンションも同じです。

マンションの場合には、生活を行なっているので特に独特の匂いが発生します。自分が気付かない匂いでも、内覧者には不快なこともあります。

内覧前日までに、窓を開けて換気を行いましょう。換気を行うことにより、空気が入れ替えられ、匂いもなくなるはずです。

また、換気を行う時間が充分に取れない場合には、匂いを消臭するために、芳香剤を前日までに置くようにしましょう。

5-3、質問の答えを準備する

「あなたのご趣味は何ですか?」お見合いでは必ずと言っていいほど定番の質問です。マンションの内覧の場合にも、定番の質問があります。それは、「近隣住民の情報」「マンションの売却の理由」です。

5-3-1、近隣住民の情報を知る

「近隣住民の情報」は、マンションの購入にあたって内覧者が一番気になる情報です。もし、近隣住民について内覧者より尋ねられた場合にあなたが「一度も会ったことがないためにわからない」と答えたらどうでしょうか?内覧者は「近隣住民がそのような人で大丈夫か?」と不安に思ってしまうでしょう。

だからと言って嘘を付くわけにもいきません。そのため、近隣住民の情報がわからないのであれば、事前に管理会社へ確認するようにしましょう。

個人情報の取り扱いのために詳しいことは教えてもらうことはできませんが、家族構成や職業くらいであれば教えてもらうことはできるでしょう。

5-3-2、売却理由を考える

なぜこんなものが売られているのか?リサイクルショップで疑問に思ったことはないでしょうか。マンションの内覧者も、あなたのマンションの売却の理由について知りたがっています。

  • 「買い替えのため」
  • 「転勤のため」

このような理由であれば、そのまま売却理由として答えてよいでしょう。

  • 「近隣トラブルのため」
  • 「騒音のため」

このようなマイナスの理由で売却する場合には、嘘を付いてでも売却したいと思うかもしれません。しかし、これらの理由は売買の際に告知義務があるために嘘を付いてはいけないことになっているのです。

このような理由の場合には、告知の範囲について事前に不動産会社と打ち合わせを行いましょう。そして、「どのように正直に伝えるか?」という伝え方について不動産会社と一緒に考えることが大切になります。

5-4、スリッパを準備する

スリッパを準備して、おもてなしのを見せるだけでも、内覧者のイメージはとても良くなります。おもてなしの心を見せるだけですので、スリッパは安いものでも構わないでしょう。

また、家族で内覧に来た場合でも子供の分までのスリッパの準備は必要ありません。不動産会社と内覧者である夫婦分だけでも構いませんので3足あれば充分でしょう。

その他にも、スリッパを履いてもらうことにより床がフローリングの場合には、冬には床が冷たくなるということを隠すことができるというメリットもあります。

6、内覧当日に準備しておくこと

内覧当日も内覧者が来る直前に部屋に到着するのではなく、内覧者が来る数時間前から行なって欲しい内覧前の準備があります。

6-1、室内を適温にする

「陽当たりがよいお部屋です」

このような広告をよく目にすることがあるでしょう。しかし、陽当たりがよいことが必ずしもプラスとはなりません。夏ならば陽当たりがよいことにより、室内はとてつもない暑さとなってしまうでしょう。

そのため、換気を行なったり、エアコンの使用により室内を適温にしておきましょう。もし、直前にマンションへ着いたならば、室内を適温にする時間が充分にないため、暑過ぎてとても内覧できる状態ではないでしょう。

冬も同じです。事前にホットカーペットやエアコンを使用し、室内の温度を内覧しやすい温度に調整しておきましょう。

6-2、部屋を明るくする

「暗い部屋と明るい部屋、どちらが好きですか?」

多くの人が明るい部屋と答えるでしょう。

そのため、内覧者が来てから部屋を明るくするのではなく、事前に照明を全て点けて明るくしておきましょう。明るく見せるために、照明を明るい電球に変えておくのもよいでしょう。また、カーテンも全て開けて光を取り入れておくようにしましょう。

7、リノベーションを行う

リノベーションとは、マンションの新築当時の状態よりも性能を向上させることを目的としています。
そのため、他のマンションでは見たことがないような珍しい設備が内覧の際に目を引きます。

また、リノベーションにより部屋の構造も造り直すことができます。3DKの部屋が1LDKになっていれば、部屋の広さは、他のマンションと比べて内覧者の目を惹くでしょう。

そもそもなぜ、リノベーションを行うのでしょうか?それは、希少価値による売却価格の値上がりです。

人々の暮らし方は多様化してきています。しかし、なかなか既存のマンションではその要望を満たすことができていないのが現状です。リノベーションを行い、全てを造り直すことによりその要望を満たすことができるのです。

リノベーションマンションの需要は高まっています。しかし、それに対しリノベーションマンションの供給が追いついていません。そのため、リノベーションマンションが希少なものとなり、売却価格の値上がりを後押ししているのです。

マンションの内覧の際には、他のマンションとは違うリノベーションマンションならではの強みを前面に出しましょう。高価売却が可能となるはずです。

8、マンションは管理を買え

「マンションは管理を買え」という言葉を知っているでしょうか?これは、「良好な管理がされているマンションを買おう」という意味です。良好な管理がされているマンションの通路や廊下はとても綺麗です。

もしマンションの通路や廊下にゴミが落ちていたり、汚れていたりした場合には、良好な管理がされていないと内覧者に思われることもあります。

このように思われてしまうと、いくら室内が綺麗でもマンションを購入したいと思わないでしょう。内覧の際には、室内だけではなく、建物も綺麗であることを内覧者に見せるようにしましょう。

そのためには、内覧者が通ると思われる通路だけでも事前に確認し、目に付くゴミなどを拾うようにしましょう。また、定期的な清掃を行っているマンションであれば、管理会社へ相談しマンションの清掃の日時を変更してもらうのもよいでしょう。

内覧が決まったら行って欲しいことのまとめ

内覧が決まった際に行って欲しいことをまとめました。

  • 内覧者の内覧に立ち会う(適度な距離間を保つ)
  • 掃除を行う(匂いも消す)
  • 内覧者の質問に答えられるようにする
  • 内覧しやすいようにする(部屋の温度を適温にする、部屋を明るくする)
  • マンションの建物内のゴミを拾う

今は、インターネットで写真を見て、期待してマンションの内覧に行く人が多いです。インターネットに載せている写真は室内の綺麗な場所を載せています。

もし、内覧時の室内の状況がインターネットに載せている写真より汚れていたら内覧者はがっかりしてしまうでしょう。

そのため、少なくともインターネットに載せている写真と同等の室内の状態、できればそれ以上の室内の状態を見てもらうようにしましょう。