こんにちは、宅地建物取引士の宅男です。

今回は、家族が増えたためにマンションの住み替えを考えているあなたに、どのように住み替えを行えばよいか説明します。

マンションの住み替えを行う上で大切なのは、「買い先行」で住み替えを行うか、「売り先行」で住み替えを行うかということです。

まずは、「買い先行」と「売り先行」の違いとメリット、デメリットについてお教えします。

1、「買い先行」と「売り先行」のメリット、デメリット

マンションの住み替えを行う際には「買い先行」で行う場合と、「売り先行」で行う場合があります。それぞれの住み替えの流れとメリット、デメリットについて説明します。

1-1、「買い先行」のメリット、デメリット

「買い先行」とは、先に住み替えを行うマンションを購入してから今のマンションを売りに出すという方法です。先に新しいマンションを購入しているために、新しいマンションに住みながら前のマンションを売り出すようになります。

【メリット】

  • 今のマンションを空き家の状態で売り出すことができる

買い先行の場合には、今のマンションを空き家にして売却ます。そのため、購入条件が空き家である購入希望者に購入を検討してもらうことができます。

  • 新しいマンションの購入をじっくり検討できる

買い先行の場合には、今のマンションをいつ引き渡せばよいか決まっていません。そのため、良いマンションが見つかるまでじっくりと検討することができます。

【デメリット】

  • 資金面の問題が起こることがある

買い先行の場合には、新しいマンションと今のマンションの住宅ローンを二重で支払う必要が出てくることがあります。また、管理費等も二重で支払わなければなりません。そのため、資金繰りが問題となることもあります。

  • 購入資金が必要となることがある

今のマンションの住宅ローンが残っている場合には、新しいマンションの住宅ローンの融資が下りないこともあります。そのようなときには、あなたが新しいマンションの購入資金を準備しなければ、買い先行で住み替えを行うことはできません。

1-2、「売り先行」のメリット、デメリット

「売り先行」とは、今のマンションを売却した後、新しいマンションを購入する住み替えの方法です。新しいマンションを購入していないために、今のマンションを居住中のまま売り出すようになります。

【メリット】

  • 資金計画がしっかり立てられる

先に今のマンションを売却してしまうために、住宅ローンや管理費等が二重支払いになることはありません。そのため、しっかりとした資金計画を立てることができます。

  • 売り急がなくてよい

仮に今のマンションが売れなくても、そのまま住み続ければよいので無理に急いでマンションを売ろうとする必要はありません。また、売り急いでないために、マンションを値下げして売却する必要もありません。

【デメリット】

  • 内覧の際にマイナスとなる

購入希望者の中には空室を希望している人もいます。そのような人の場合には、購入の候補から外れてしまうでしょう。また、家具などがある状態で購入希望者が内覧を行うため、内覧のたびに掃除が必要になってきます。

  • 購入するマンションを急いで決めなければならない

今のマンションの売買契約が締結されると、買主のために引き渡し日までに引き渡さなければなりません。そのため、引き渡し日までに新しいマンションを購入し、引っ越さなければなりません。もし、購入できなかった場合には、新しいマンションを購入するまでの間、賃貸で短期間だけ借りる必要があり、余計な費用が発生してしまいます。

以上が、「買い先行」と「売り先行」のメリットとデメリットになります。資金面に余裕があるならば、「買い先行」にて住み替えを行い、資金面に余裕がないようであれば「売り先行」にて住み替えを行うことが理想となります。

では、買い先行にしても売り先行にしても住み替えに適したタイミングというものはあるのでしょうか?

2、住み替えに最適なタイミング

住み替えに最適なタイミングは「今」または、「購入後10年」です。それぞれの理由について説明します。

2-1、「今」住み替えを行うべき理由

今住み替えを行なった方がよい理由は2つあります。

2-1-1、譲渡損失の繰越控除のため

マンションの売却では、必ずしも譲渡益が出るわけではありません。マンションを3,000万円で購入したにも関わらず2,000万円でしか売却できず、1,000万円の譲渡損を出してしまったということはよくあります。

損失の1,000万円についてそのまま損をしてしまうかといえば、そうではありません。所得に対して1,000万円の譲渡損失の繰越控除を受けることができます。

例えば、給与所得が年間500万円の人の場合であれば1,000万円を控除しますので、2年間は給与所得がないと見なされます。その結果、所得税、住民税が安くなるのです。

譲渡損失の繰越控除が受けられるのは、平成29年末までに不動産を売却し損失が発生する可能性がある場合です。そのため、今が住み替えを行うことに適しタイミングと言うことができます。

2-1-2、2020年問題のため

2020年問題とは、オリンピック開催に向けて上昇している不動産の価値が一気に下落してしまうのではないかと考えられる問題です。

オリンピック開催地では、不動産の価値が上昇するという過去のデータがあります。そのために、海外投資家を中心に不動産業界はプチバブルを迎えているのです。

しかし、オリンピック開催前に一気に海外投資家が不動産を売却してしまうことにより、不動産の価値がバブル崩壊のように一気に値下がりしてしまう可能性があるのです。

もし、不動産の価値が一気に値下がりしてしまうとあなたのマンションは満足できる金額で売却することは難しいでしょう。そのため、今のうちにマンションを売却して住み替えを行なった方がよいのです。

2-2、「購入後10年」で住み替えを行うべき理由

「購入後10年」で住み替えを行うべき理由は、「住宅ローン控除制度」のためです。

住宅ローン控除制度とは、購入後10年間、毎年年末にローンの残債の金額の1%に相当する金額が所得税から控除される制度です。もし、所得税で控除しきれない場合には、更に住民税から13万6,500円を限度として控除されるのです。

そのため、住宅ローン控除制度を最大限に活用できる購入後10年が住み替えのタイミングとなるのです。もし、あなたのマンションが購入後10年経っているならば、「2-1、「今」住み替えを行うべき理由」で説明したとおり、今すぐ住み替えに向けて動き出した方がよいでしょう。

3、マンションの住み替えにかかる費用

マンションの住み替えにかかる費用を、今のマンションの売却費用と新しいマンションの購入費用に分けてまとめてみました。

【今のマンションを売却する際に必要な費用】

仲介手数料  売買価格が400万円以上の場合

(売買価格×8%+6万円)×1.08

売買契約書の印紙税(※1) 500万円超え~1,000万円以下・・・5千円

1,000万円超え~5,000万円以下・・・1万円

5,000万円超え~1億円以下・・・3万円

司法書士報酬等 抵当権抹消費用・・・1,000円

住所変更登記費用・・・1,000円

司法書士への報酬・・・1万円~2万円

住宅ローン繰上げ返済手数料 銀行によって異なるものの5,000円程度が多い
その他 ルームクリーニングやリフォームが必要になる場合はその金額

【新しいマンションを購入する際に必要な費用】

仲介手数料  売買価格が400万円以上の場合

(売買価格×8%+6万円)×1.08

売買契約書の印紙税(※1) 500万円超え~1,000万円以下・・・5千円

1,000万円超え~5,000万円以下・・・1万円

5,000万円超え~1億円以下・・・3万円

固定資産税精算金 固定資産税を日割り計算し売主へ支払います
登録免許税(※2)

(司法書士報酬等)

所有権移転登記(土地)・・・固定資産税評価額の1.5%

所有権移転登記(建物)・・・固定資産税評価額の0.15%

抵当権設定費用・・・借り入れ金額の0.1%

司法書士への報酬・・・10万円程度

住宅ローン契約書の印紙代 500万円超え~1,000万円以下・・・1万円

1,000万円超え~5,000万円以下・・・2万円

5,000万円超え~1億円以下・・・6万円

融資手数料 定額タイプの場合・・・32,400円~108,000円程度

定率タイプの場合・・・融資額×0.5%~2.16%程度

保証料 融資を受ける銀行・期間・借入額で異なる

借入額2,500万円、返済35年の場合・・・50万円~200万円程度

フラット35など保証料がかからないローンもある

火災保険料等 地震保険にも加入する場合はその金額

【その他】

引っ越し費用等 依頼する業者・荷物の量・移動する距離によって異なる

仮住まいが必要な場合には仮住まいの礼金や敷金など初期費用

※1、平成30年3月31日までの軽減税率になります。
※2、平成31年3月31日までの軽減税率になります。また、軽減税率を使用するには使用条件に該当する必要があります。

4、住み替えは一つの不動産会社で行う

住み替えを行う上でおすすめしたいことがあります。それは、今のマンションの売却と新しいマンションの購入を同じ不動産会社に依頼するということです。これには2つの理由があります。

4-1、日程の調整が行いやすい

売却と購入を同じ不動産会社に依頼することにより、今のマンションの引き渡しと新しいマンションの引き受けの日程が調整しやすくなります。特に、買い替えローンを使用する場合には、同日に売却の決済と購入の融資を受ける必要があります。

買い替えローンとは、今のマンションの住宅ローンの残債が残った際に、新しいマンションの住宅ローンに加えた金額を設定する住宅ローンのことを言います。

例えば、今のマンションの住宅ローンが3,000万円残っているにも関わらず、2,000万円でしか売却できなければ1,000万円の残債となります。

新しいマンションを3,000万円で購入し、買い替えローンを使用すると、今のマンションの住宅ローンの残債の1,000万円を加えた4,000万円で住宅ローンを設定することとなるのです。

買い替えローンを使用することにより、住み替えが行いやすくなります。しかし、同日に売却の決済と購入の融資を行わなければならず、それぞれを違う不動産会社に依頼すると日程の調整が上手くいかないこともあります。そのため、特に同じ不動産会社に依頼する必要があるのです。

4-2、仲介手数料の値引き交渉を行うため

「3、マンションの住み替えにかかる費用」にて説明したとおり、マンションの住み替えでは不動産会社へ高額な仲介手数料を支払う必要があります。

しかし、今のマンションの売却も新しいマンションの購入も同じ不動産会社で行う場合、仲介手数料の値引き交渉に応じてくれる不動産会社が多いです。

そのため、それぞれを別の不動産会社に依頼した場合に比べて不動産会社へ支払う仲介手数料を節約できる可能性が高いでしょう。

マンションの住み替えのまとめ

マンションの住み替えの方法には、「買い先行」と「売り先行」があります。それぞれには、メリットとデメリットがあるためにあなたの状態に合わせて、どちらの方法で住み替えを行うか考えなければなりません。

もし、住み替えを検討しているならば、今すぐに住み替えに動き出すか、マンションの購入後10年を目処に住み替えを行うようにしましょう。

また、住み替えを行う際には様々な費用がかかります。もし、少しでも節約したいならば今のマンションの売却と新しいマンションの購入を同じ不動産会社に依頼するようにした方がよいでしょう。

同じ不動産会社に依頼することにより、仲介手数料の値引き交渉ができる可能性が高くなります。また、今のマンションの売却と新しいマンションの購入の日程の調整が行いやすく、あなたの都合に合わせた住み替えが可能となるのです。