こんにちは、宅地建物取引士の宅男です。

さて、マンションの広告で「値下げしました」と書かれている広告を見たことはないでしょうか?おそらく、数十万円〜数百万円も値下げされていたはずです。

マンションは高額な買い物です。そのため、値下げ額も通常では考えにくい金額となります。

あなたがマンションを売却するときも、いつまでも売れない状態が続いた場合には値下げする必要があるのでしょうか?そもそも、売却価格というのはどのように決まるのでしょうか?

マンションの売却価格に関する情報をお伝えします。

1、売却価格と値下げの決定は誰が行う?

売却価格と値下げの決定はマンションの売主が決定します。つまり、あなたがマンションの売却を不動産会社へ依頼したときにはあなたが決定することとなります。

不動産会社が決めるのではないか?と思うかもしれません。しかし、不動産会社は「○○円で売り出したらどうですか?」、「○月○日までに売れなければ値下げしたらどうですか?」とアドバイスを行なってくれるだけです。

もし、不動産会社に「最低○○円では売りたい」、「○月○日に値下げはしたくない」と伝えれば、不動産会社はあなたの意見を尊重してくれるでしょう。

しかし、不動産会社はあなたのことを考えてアドバイスを行なってくれているのです。もし、あなたが人のことを考えてアドバイスをしているのにいつまでも無視されたら嫌な思いにならないですか?

不動産会社はプロの目であなたのマンションが売れるためにアドバイスしてくれているのです。自分の意見だけを押し通し、不動産会社のアドバイスに耳を傾けないということがないようにしましょう。

2、マンションの売り出し価格と値下げの流れ

では、具体的にマンションの売り出し価格の決定から値下げまでの流れについて説明します。

2-1、売却価格を高めに売り出す

まずは、マンションの売り出し価格を高めに設定します。これは、マンションの売買ではほとんど値下げ交渉が入るためです。

値下げ交渉では、数百万円の値下げを要求してくる人も珍しくありません。そのため、高めに売却価格を設定することにより値下げが入った場合でも自分の売却希望価格、または、相場どおりの金額で売却できるように備えることができます。

2-2、3ヶ月で値下げを行う

売り出してから3ヶ月売れなかった場合は値下げをします。なぜ3ヶ月で値下げを行うのでしょうか?それは、不動産会社との契約の見直しと関係が深いです。

不動産会社に売却を依頼するとき、媒介契約を締結します。媒介契約には、契約期間が定められており最長3ヶ月となっています。3ヶ月を過ぎた場合には、契約を更新する必要があります。

また、媒介契約を締結した際には媒介契約書も必要となります。媒介契約書にはマンションの売却価格も記載されています。もし売却中のマンションを値下げした場合には媒介契約を締結し直し、媒介契約書の売却価格を訂正しなければならないのです。

そのため、媒介契約の更新を迎える3ヶ月で値下げを行い、媒介契約書を作り直し再度媒介契約を締結するとタイミングが丁度よいのです。

2-3、値下げは何回も行わない

以降は3ヶ月の期間で定期的に売却価格の見直しを行なうようにします。しかし、何回も値下げを行なわないようにします。値下げは、多くても2、3回程度がよいでしょう。

なぜならば、必要以上の値下げは購入希望者に不審感を与えてしまうからです。何度も値下げされている商品を見たときに、「何か理由があるのではないか?」と思ったことはありませんか?

不審感を感じられてしまうとマンションは売れにくくなります。そのため、反響などを考慮し、2、3回程度で最低希望価格まで下げることができる売り方を事前に考えるようにしましょう。

3、マンションの値下げができないとき

マンションの値下げが続き、住宅ローンが返済できなくなってしまうなど、これ以上値下げできない状態となってしまうことがあります。このような場合には、どのような行動を取ればよいのでしょうか?

3-1、マンション室内の確認を行う

まずは、マンション室内の確認を行いましょう。最低価格まで値下げしている場合には、売却開始から長い期間が経っていることが多いはずです。

売却開始のときに掃除していたとしても、埃やゴミが出てきているでしょう。そのため、再度掃除を行うようにしましょう。

また、長期間留守にすると、トイレや洗面台、キッチンのトラップに溜まっている封水が蒸発している場合もあります。蒸発すると臭いや虫が室内に発生します。水を流して再度トラップに水を溜めるようにしましょう。

3-2、不動産会社の見直し

値下げしてもマンションが売れない理由として、不動産会社が充分な売却活動を行なっていない可能性もあります。

インターネットで「○○マンション 売却」と調べると、不動産のポータルサイトに載っている自分のマンションの売却情報について確認することができます。充分な情報が載っていなければ、不動産会社の見直しを検討した方がよいでしょう。

また、広告も充分に配布されていない可能性があります。なぜならば、広告の配布にかかる費用は、あなたが承認しなければ不動産会社の負担にて行われるのです。

そのため、不動産会社が広告費を節約していることもあります。広告費が節約されている場合には、周囲にマンションの売却について情報が伝わっていないでしょう。

このような場合には、マンションの売却を依頼している不動産会社を変更して、節約せずに広告を配布してくれる不動産会社に売却依頼を行うようにしましょう。

4、値下げするときの工夫

マンションの売却価格を値下げする際に、行なって欲しい工夫があります。

4-1、大きく値下げしたイメージを与える

「3,050万円→2,980万円」
「3,100万円→3,030万円」

どちらの方がインパクトがありますか?多くの人が2,980万円と答えるでしょう。このように、値下げを行う際に数千万円や数百万円の単位を落とすような値下げを行うと、大きく値下げしたイメージを与えます。

また、購入希望者がマンションの検索を行う際に、最大価格を設定して検索を行うことがあります。もし、3,000万円以下が条件となっているときには、2,980万円ならば検索に該当し、マンションの情報を見てもらうことができるでしょう。

4-2、近隣のマンションより下げる

もし、近隣で同じような条件のマンションが売却に出ている場合には、近隣マンションの売却価格より低くなるように値下げしましょう。

特に、マンションの場合には階が上がるに連れて売却価格が高くなります。近隣のマンションより、階上にも関わらず売却価格が安ければ興味を持ってもらうことができるでしょう。

マンションの売却価格と値下げのまとめ

マンションの売却価格と値下げは、不動産会社のアドバイスはあるものの、最終的には売主であるあなたが決定することとなります。そのため、適切なアドバイスを行なってくれる不動産会社に売却を依頼する必要があります。

また、いくら値下げしてもマンションが売却できないときには、不動産会社が充分な売却活動を行なっていないことが原因となっている場合もあります。このような場合には、充分な活動を行なってくれる不動産会社へ売却の依頼を変更する必要があります。

このように、マンションの売却では売却を依頼する不動産会社の選定が重要になります。信頼できる不動産会社を選定し、マンションの売却を依頼するようにしましょう。