こんにちは、宅地建物取引士の宅男です。

さて、万が一あなたが住宅ローンの返済が難しくなったとき、どのような方法を考えますか?まず、自己破産を考えるかもしれません。

しかし、それが正解なのでしょうか?自己破産を使用すれば確かに住宅ローンの返済義務はなくなるというメリットはあります。しかし、デメリットもあります。

そのため、自己破産は最終手段と考えて下さい。住宅ローンの返済が難しくなってしまったときには、自己破産の前に行って欲しい手続きがあります。それが、任意売却です。

もし、任意売却を行わずにそのまま住宅ローンを滞納してしまうと競売に不動産がかけられてしまうこととなります。

ここでは、任意売却と競売と自己破産の違い、そしてそれぞれのメリット、デメリットについて説明します。

特徴を表でざっくり比較

はじめに、各項目の特徴について表でまとめてみました。これらの詳しい説明はこの後じっくりしていきますので、まずは表を見て何となくのイメージを膨らませておいてください。

任意売却 競売 自己破産
債権者の許可 不要 不要
保証人の許可 不要 不要
住宅ローン
返済義務
残る 残る 残らない

全ての借金が免除

保証人への影響 無し(有り)

残金の分割払いが可能となった場合、保証人への影響はありません

有り 有り
不動産の引渡日の
相談

債権者と引渡日の
相談ができます

不可 不可
引越し費用などの
授受
有り(無し)

交渉により債権者が引越し費用などを負担してくれることがあります

無し 無し

用語について

任意売却、競売、自己破産について説明する前にそれぞれの専門用語について説明します。

  • 債権者:お金を貸し出している人や機関、住宅ローンの場合には銀行や信用金庫などの金融機関を指します
  • 債務者:お金を借りている人や機関、住宅ローンの借主のことを言います
  • 保証人:債務者と連帯して返済の義務を負う人や機関、債務者の支払い能力がないときに代わりに返済する義務があります
  • 抵当権:住宅ローンの返済が滞ったときに強制的に不動産を売却できる権利、住宅ローンを貸し出す代わりに不動産を担保としています
  • 抵当権者:抵当権を設定している人や機関、基本的には債権者=抵当権者となります
  • 競落人:競売の落札者、不動産の新しい所有者になります

任意売却とは?

任意売却とは、債権者と話し合い、売却の許可を得てから不動産の売却を行う方法を言います。

なぜ、不動産の売却を行うのに債権者と話し合う必要があるのでしょうか?それは、抵当権は人ではなく、不動産に設定されるからです。不動産の所有者が誰であろうと、債務者が住宅ローンを返済しなければ抵当権を使用して不動産を売却してしまうのです。

そのため、通常の不動産売買であれば住宅ローンを完済しなければ売却することができないのです。完済することにより抵当権者に抵当権を抹消してもらうことができ、不動産の売買が可能となるのです。

では、不動産の売却価格が2,000万円、住宅ローンの残債が3,000万円といった場合には、どのように完済すればよいのでしょうか?この場合には、足りない1,000万円を補填して、住宅ローンを完済する必要があります。

しかし、1,000万円出して下さいと言われてすぐに出せる人は少ないでしょう。このときに、行う手続きが任意売却です。

「足りない1,000万円は引き続き返済しますので不動産を売却させて下さい」と債権者と話し合いを行うのです。そして、債権者の許可を得ることができた場合には、住宅ローンを完済していないにも関わらず抵当権を抹消してもらうことができます。これにより通常どおり不動産が売却できるようになるのです。

2-1、任意売却のメリット

任意売却を行うメリットは4つあります。

2-1-1、相場に近い価格で不動産を売却できる

任意売却を行う一番のメリットが、相場に近い金額で不動産を売却できるということです。後ほど説明しますが、競売の場合には不動産の売却価格が相場の70%程度となります。

例えば、2,000万円の価値がある不動産の場合、任意売却ならばそのまま2,000万円で売却できることもあるでしょう。しかし、競売の場合には1,400万円程度でしか売却できないのです。

住宅ローンが、3,000万円残っている状態であれば、任意売却ならば残債である1,000万円を返済し、競売であれば残債である1,600万円を返済することとなります。どちらの返済の方が負担が少ないでしょうか?

また、任意売却であれば売却を依頼する不動産会社を選択できるために、不動産会社の手腕次第では2,000万円以上で売却できる可能性もあります。もし、2,500万円で売却できればさらに負担を減らすことができるでしょう。

2-1-2、現金を準備する必要がない

不動産の売買では、不動産会社や司法書士へ報酬として手数料を支払います。また、固定資産税やマンションの管理費等などを滞納している場合には、こちらも清算する必要があります。

これらは、通常の売買であれば現金の受け渡しにより支払いや清算が行われます。しかし、任意売却を行う人は現金をあまり所有していないはずです。

そのため、これらの支払いや清算を不動産の売却金額から行います。手元に現金がない場合でも手続きを行うことができるのです。

2-1-3、引っ越し費用などを出してもらえることがある

任意売却により不動産売買の契約が締結された場合には、買主のために不動産を明け渡さなければなりません。しかし、明け渡すにも引っ越し費用もなく明け渡すことができないといったケースもあるでしょう。

このような場合に、引っ越し費用などの費用を債権者が一部負担してくれることがあります。負担金は、10万円〜30万円程度となっています。そのため、引っ越し費用としては十分に充当することができるでしょう。

しかし、賃貸物件を借りる際には、仲介手数料や敷金、礼金が必要となります。そのため、新しい住居の初期費用として充当するには足りない点に注意が必要です。

また、引っ越し費用を債権者が負担することは義務ではありません。そのため、債権者との交渉を上手く行うことが重要となります。

2-1-4、引き渡し日の相談ができる

競売により不動産の所有者が変更になった際には、強制的に不動産を引き渡さなければなりません。これに対し任意売却を行なった場合には、引き渡し日の相談ができます。

引き渡し日も債権者と話し合います。そのため、引っ越し費用等の負担と合わせて交渉を行うとよいでしょう。

2-2、任意売却のデメリット

任意売却を行うデメリットは2つあります。

2-2-1、債権者の許可が出ないときがある

住宅ローンの残債が3,000万円、不動産の価値が2,000万円の場合、住宅ローンの完済へ1,000万円足りないため、これを任意売却後に債務者が返済するようになります。

今までは不動産という担保があったため、債権者は安心してお金を貸していました。しかし、任意売却後は担保がないにも関わらずお金を貸さないといけないのです。そのような大金を担保もなく貸し出してもよいと思いますか?

しかし、債権者にも任意売却を許可するメリットがないわけでもありません。債権者が任意売却の申し出を断った場合、そのまま住宅ローンの返済が行われずに、不動産を競売によって売却してしまうことが多いです。

競売の場合には、2,000万円の価値がある不動産でも、1,400万円程度でしか売却できず、残債の1,600万円を回収しなければならないのです。

このように、債権者としてもできるだけ多くの金額を回収できる任意売却の方が望ましいときもあるのです。あとは、任意売却後に住宅ローンの返済を必ず行う意思を伝えることにより許可をもらうことができるはずです。

2-2-2、保証人の許可が出ないときがある

任意売却を行なっても返済できなかった住宅ローンの残債は、保証人に残債の請求が行ってしまうことがあります。

また、「3,000万円の価値がある不動産だったために保証人になった。2,000万円で売却することは許さない」といった保証人もいるでしょう。

このように、任意売却を行うことによ保証人が損害を被る可能性があるために、保証人の許可が必要となるのです。

もし、保証人の許可がおりない場合には、債権者と同じように、任意売却を行えなかったときのデメリットと今後の返済の意思を伝えることにより、任意売却の許可がおりるようになるかもしれません。

以上が、任意売却のメリット、デメリットになります。債権者と保証人の許可が必要なこと以外にデメリットはありません。住宅ローンの返済が難しくなったときには、まず任意売却による不動産の売却を試みてみましょう。

競売とは?

競売とは、オークションです。住宅ローンの返済がされなかったときに、債権者は抵当権を使用し、裁判所に申し立てることによって強制的に不動産を売却できるようになります。売却した金額は、債権の回収に充てるようになります。

競売は、債権者によって異なるものの住宅ローンの滞納が6ヶ月程度になってしまうと行われることが多いようです。

そして、競売によって所有者が変更となってしまうために、住宅ローンの債務者は不動産を明け渡さなければならなくなります。

3-1、競売のメリット

競売を行なった場合のメリットは、2つあります。

3-1-1、不動産を長く所有することができる場合がある

競売と任意売却の手続きの時間に要する時間を考えたとき、競売に要する時間の方が長くかかります。そのため、任意売却に比べて長く不動産を所有者することができます。

しかし、不動産が落札された場合には、いきなり強制退去を行わなければなりません。長く不動産を所有できると余裕を持つのではなく、その間に引き渡す準備を行なっておく必要があるでしょう。

3-1-2、不動産を手放さなくてもよい場合がある

競売を3回行なったにも関わらず、落札者が現れなかった場合には、不動産をそのまま所有することができるようになります。

また、そもそも不動産自体に全く価値がない場合には、競売を行なっても債権者は1円も回収することができません。そのため、競売を行うことなく不動産を所有し続けることができます。

3-2、競売のデメリット

競売のデメリットは4つあります。

3-2-1、不動産の売却価格が安くなる

競売の一番のデメリットは、不動産の売却価格が安くなることです。物件によりどのくらい安くなるかは異なりますが、相場の70%程度の売却価格となることが多いようです。

競売で、不動産を売却しても残債については返済義務が残ります。相場より不動産が安くなってしまうために、任意売却に比べて残債が残ってしまいます。その結果、返済に追われるようになってしまうでしょう。

しかし、なぜ競売の場合には不動産の売却価格が相場より安くなってしまうのでしょうか?それは、通常の売買と異なり競落者にデメリットがあるためです。

  • 室内の確認を行うことができない。
  • 瑕疵担保(隠れたる瑕疵)があった場合でも損害賠償請求を行うことができない。
  • 不動産の占有者(使用者)がいる場合には立ち退き交渉を行わなければならない。
  • 住宅ローンが使用できずに、全て現金で購入する必要がある。

このように、競落者にもリスクがあります。そのため、競売によって不動産が売却されるとき、相場より安い価格となってしまうのです。

3-2-2、残債の一括返済を求められることがある

競売の場合には、債権者と話し合うことがなく手続きが進められていきます。そのため、残債の返済方法について債権者と話し合うことができません。

もし、債権者より住宅ローンの残債の一括返済を求められたならば、債務者は一括返済を行わなければなりません。

3-2-3、保証人に迷惑がかかる

住宅ローンの残債の一括返済を求められたものの、債務者が返済できない場合にはどうなるのでしょうか?このような場合には、保証人に請求が行きます。

もし、このときに保証人も返済ができないときには、保証人の不動産も競売によって売却される可能性もあります。競売を行うことによって保証人にも迷惑をかけてしまうのです。

3-2-4、引っ越し費用などが出ない

競売では、債権者と話し合うことができません。そのため、引っ越し費用などについても債権者が負担してくれることはありません。

残債だけではなく、新しい住居の準備についても任意売却の場合と比べると金銭の負担が大きいと言えるでしょう。

以上が、競売のメリットとデメリットとなります。メリットと比べるとデメリットが多いです。競売の手続きが行われる前に何かしらの対策が必要となるでしょう。

自己破産とは?

自己破産とは、借金の返済が免除される救済制度のことを言います。自己破産後は借金が免除されるため、返済を行う必要がなくなるのです。

しかし、誰でも自己破産が使用できるわけではありません。年収500万円の人が10万円の借金をしていても、普通に返済ができるはずなので自己破産を使用することはできません。

これに対して、年収500万円の人が1億円の借金をしていれば返済は難しいと判断されるでしょう。このような状態を支払い不能の状態と言います。

自己破産の手続きは、まず申立書を申立人の住所地を管轄する地方裁判所に提出します。その後、裁判所の審理結果、支払い不能の状態となっている場合に破産の決定がされることとなります。

しかし、破産の決定だけでは借金は免除されません。裁判所の免責が必要となります。免責についても、破産の決定と同じように裁判所で審理されます。審理の結果、免責の決定が行われて初めて借金が免除されるのです。

尚、自己破産時に所有していた不動産については競売にかけられることとなります。そのため、不動産を明け渡さなければなりません。

4-1、自己破産のメリット

自己破産を行うメリットは4つあります。

4-1-1、借金が免除される

自己破産を行う一番のメリットが借金が免除されることです。任意売却、競売を行なった場合には、住宅ローンの残債を返済し続けなければなりませんでした。

それに対し、自己破産を行った場合には、自己破産後は返済を行わなくてよいのです。また、住宅ローン以外にも借金があった場合にはそれらも免除されます。

4-1-2、強制執行ができなくなる

強制執行とは給与の差し押さえなどにより、強制的に債権者への返済を行う手続きのことを言います。例えば、給与が20万円、毎月の返済額が10万円の場合には、給与から10万円が強制的に差し引かれてしまうために、手元へ10万円しか入ってこないのです。

自己破産の手続きを開始すると強制執行は中止となります。そのため、強制執行により、生活が困難になっている場合には自己破産を行うことにより、給与を満額得ることができるようになり生活が楽になるでしょう。

また、手紙や電話などの債権者からの支払いの督促も行えなくなります。精神的にも、楽になることは間違いないでしょう。

4-1-3、債権者の許可が不要

任意売却では、債権者の許可が必要となりました。しかし、自己破産では債権者の許可は必要ではありません。

もし、許可が必要だった場合、自己破産により借金が免除されるために債権者は許可を出してくれないケースが多いでしょう。そのため、債権者の許可が不要ということは大きなメリットと言えるでしょう。

4-1-4、財産が残る

自己破産と聞くと、借金が免除されるために財産が全てなくなってしまうというイメージがあります。しかし、家財や食料など必要なものは手元に残ります。自動車も必要と認められば手元に残ることもあります。

また、99万円以下の現金も手元に残すことができます。この現金を元手に、新しい生活に備えることもできるでしょう。

4-2、自己破産のデメリット

自己破産を行うデメリットは3つあります。

4-2-1、保証人に迷惑がかかる

自己破産により、債務者の借金は免除されます。しかし、保証人がいる場合には免除された分の金額が保証人に請求されます。

そのため、「3-2-3、保証人に迷惑がかかる」で説明したように保証人も巻き添えにしてしまい、保証人も自己破産をしてしまうというケースも考えられるのです。

4-2-2、免責が認められない場合もある

自己破産を行う理由によっては、免責が認められずに自己破産を行えない場合もあります。このときの免責が認められない理由のことを免責不許可事由と言います。免責不許可事由には、以下のようなことが該当します。

  • ギャンブルなどにより借金を増やしてしまった場合
  • 裁判所の調査や、破産に至った経緯等で嘘をついていた場合
  • クレジットカードなどを使って商品を購入した後、安く転売して換金するような行為を行なっていた場合 など

4-2-3、資格が剥奪される

一部の資格は、自己破産を行うことにより資格が剥奪されてしまいます。資格を剥奪されることにより今までどおりの仕事ができなくなる可能性もあります。

剥奪される資格の中に、宅地建物取引士の資格もあります。そのため、もし、私が自己破産を行なったならば、宅地建物取引士ではなくなってしまいます。その結果、今の仕事を辞めなければならなくなるかもしれません。

せっかく、借金がなくなったものの収入もなくなってしまうと生活することができません。このように、自己破産により剥奪される資格を所有している場合には、自己破産を行いにくいこともあります。

以上が自己破産を行なった場合のメリットとデメリットになります。任意売却や競売と比べるとメリットが大きい分デメリットも大きいです。住宅ローン以外にも借金がある場合に自己破産を検討するとよいかもしれません。

任意売却と競売と自己破産の違いについて

それぞれの違いを表でまとめてみました。

任意売却 競売 自己破産
債権者の許可 不要 不要
保証人の許可 不要 不要
住宅ローン
返済義務
残る 残る 残らない

全ての借金が免除

保証人への影響 無し(有り)

残金の分割払いが可能となった場合、保証人への影響はありません

有り 有り
不動産の引渡日の
相談

債権者と引渡日の
相談ができます

不可 不可
引越し費用などの
授受
有り(無し)

交渉により債権者が引越し費用などを負担してくれることがあります

無し 無し

任意売却と競売と自己破産のまとめ

任意売却、競売、自己破産にはそれぞれメリットとデメリットがあります。しかし、競売と自己破産の場合にはデメリットが非常に大きいです。

そのため、住宅ローンの返済が難しくなってしまった場合には、まず任意売却を検討して下さい。

任意売却を行う際には、債権者や保証人との交渉が重要となります。また、できるだけ高く売却することにより、任意売却後の返済の負担も軽くなります。

これらの問題は、任意売却に強い不動産会社へ依頼することにより解決できます。任意売却に強い不動産会社に依頼することにより、債権者や保証人と上手く交渉を行ってもらえ、不動産を高く売却してもらうことが可能となるでしょう。