こんにちは、宅地建物取引士の宅男です。

突然ですが、マンションの早期売却を実現する方法を知っていますか?それは、「オープンハウス」です。

オープンハウスと言えば戸建のイメージが強いかもしれません。しかし、今は「オープンルーム」として中古マンションで行うことも増えています。

なぜ、オープンハウスを行うとマンションの早期売却が可能なのか?早期売却を目指すあなたのために説明します。

1、オープンハウスとは?

オープンハウスとは、売却するマンションを解放して、内覧を行ってもらう売却方法のことを言います。鍵をかけずにマンションを開放するために、内覧者は事前に連絡する必要がなく、自由に内覧を行うことができるのです。

「扉がある店舗」と、「扉がない店舗」ではどちらの店舗の方が入りやすいですか?ほとんどの人が「扉がない店舗」の方が気軽に入ることができるでしょう。

この気軽さが、オープンハウスを行う上での一番のメリットです。気軽に内覧を行えるために、内覧者は通常の内覧に比べると多くなります。内覧者が増えることにより、興味を持ってくれる人が増えて、早期売却が可能になるのです。

2、オープンハウスを行うメリット

オープンハウスを開催するメリットは、他にもあります。

2-1、マンションの売却を知ってもらえる

マンションでオープンハウスを開催する際は、エントランスの外に「オープンハウス開催中」という登りを出します。また、オープンハウス開催の前に近隣へオープンハウス開催の広告を配布します。

このようにオープンハウスの開催を告知することにより、周りの人にマンションの売却を行なっていることを知ってもらうことができます。

もし、近隣で賃貸物件に住んでいてマンションの購入を考えているような人であれば、必ず内覧に来てくれるでしょう。

2-2、成約率が上がる

もし、1つしかない欲しい商品を他の人が見ていたとしたらどのように思いますか?「すぐに買わなければ売り切れてしまう」と焦ってしまいませんか?

オープンハウスを開催することにより、複数の内覧者が同時にマンションの内覧を行うこともあります。周りに内覧者がいるという状況は焦りを生みます。

「他の人に取られる前に購入してしまえ」

焦りによりこのような考えを持つ人が多くなるのです。その結果、早期売却が可能となるのです。

2-3、値下げせずに売却できる

マンションの売却は値下げ交渉が入ることが多いです。なかなか、マンションの申し込みが入らないときには、売主が折れてしまい、値下げに応じてしまうこともあります。

しかし、オープンハウスを開催すると焦った内覧者より、複数の申し込みが入ることがあります。
複数の申し込みが入った際には、値下げ交渉を内覧者が申し出てきても、「他にも申し込みを貰っている」と強気に出ることができます。また、「私が絶対に買いたい」と売却価格より高く買ってくれる場合もあります。

このように、オープンハウスを開催することによりマンションの早期売却が可能になるだけではなく、高価売却も可能となります。

しかし、オープンハウスを開催することによるデメリットはないのでしょうか?

3、オープンハウスを開催するデメリット

オープンハウスを開催することによるデメリットは3つあります。

3-1、マンションを空ける必要がある

引っ越し後の部屋をオープンハウスにする場合には、既に空室となっているために問題となりません。
しかし、居住中のマンションでオープンハウスを開催する場合には、マンションを空ける必要があります。

もし、家族でマンション内にいると、内覧者を大勢で迎えることになってしまいます。大勢で出迎えられることを好ましく思う人はあまりいません。

まして、オープンハウスは気軽さが売りです。自由にマンションを内覧してもらうためにも、室内には1人だけ残して、他の人はオープンハウス開催中は外出する必要があります。

3-2、費用がかかることがある

オープンハウス開催に考えられる費用は以下のとおりです。

  • 事前に配布する広告費
  • マンション内で案内を行う不動産会社社員の人件費
  • 外で案内を行う不動産会社社員の人件費

以上の費用は、通常であれば不動産会社が負担するものと考えられています。

そのため、不動産会社から「オープンハウスを開催しましょう」と提案があった場合には費用がかかることはありません。

しかし、以下の条件を満たした場合にはあなたが費用を負担する必要が出てきます。

  • あなたがオープンハウス開催の提案を不動産会社に行う
  • オープンハウス開催の費用の負担について、あなたが負担することを了承する

もし、あなたが費用を負担することなくオープンハウスを開催したいならば、不動産会社へ売却の依頼を行う前に「オープンハウスを開催したいのですが?」と確認を行った方がよいでしょう。

不動産会社はマンションの売却の委託を受けたいために、無料で行なってくれることもあるでしょう。

3-3、部屋が汚れる、傷付くことがある

オープンハウスを開催することにより、大勢の人がマンションを訪問します。そのため、マンションは汚れてしまい、床や壁紙が傷付いてしまう場合もあります。

汚れた室内や、傷付いた室内を内覧したお客さんからは値下げ交渉が入ることもあるでしょう。このような事体を防ぐために、以下のような対策を行なって下さい。

  • スリッパを準備する
  • カーペットを敷く
  • 「壁紙は触らないで下さい」と張り紙を貼る など

対策を行うことにより、マンションが汚れてしまったり、傷付いてしまう可能性をなくすことができます。

4、オープンハウス開催の準備について

ここまでの説明により、オープンハウスを開催したいと思ったのではないでしょうか?

オープンハウスはどのように開催されるか?オープンハウス開催までの流れについて説明します。

4-1、不動産会社と打ち合わせを行う

オープンハウス開催について以下のことについて不動産会社と打ち合わせを行います。

  • 開催日時
  • 配布する広告の範囲
  • 告知方法

開催日時は人が多い土日に開催するのが一般的です。また、広告については、価格や間取り、近隣施設など、どこを強調した方がよいか不動産会社と打ち合わせを行います。

4-2、掃除を行う

綺麗なマンションと汚いマンションでは、綺麗なマンションの方が成約率が高いです。そのため、オープンハウス開催前に掃除を行なってマンションを綺麗にします。

掃除が終わったとしても、しばらく期間が空いてしまうと埃などが出てきてしまいます。また、ベランダに虫の死骸や鳥の糞などがあることもあります。

オープンハウス開催の前日に再度確認を行い、綺麗なマンションで内覧者を迎えられるようにしましょう。

4-3、管理会社や近隣住民へ挨拶を行う

開催当日は、オープンハウス開催のために、建物内へ関係者以外が立ち入ることとなります。もし、知らない人が敷地内に入ってきたら嫌ですよね?

そのため、事前に管理会社や近隣住民へオープンハウスを開催することを連絡するようにしましょう。また、マンションの掲示板にオープンハウスを開催する旨の掲示を行うと全てのマンションの住民に知れ渡りますのでより良いです。

5、オープンハウスを開催する際の注意点

良いオープンハウスの開催ために注意して欲しい点が3つあります。

5-1、開催日に注意する

オープンハウスの開催日は非常に重要です。なぜならば、周辺でのイベントの有無、イベントの内容により内覧者の数が大きく異なるからです

例えば、運動会の日にオープンハウスを開催したとします。運動会を家族で見に行くために、運動会が開催されている間は全く内覧へ来てもらうことはできないでしょう。

また、運動会後も食事に出かける家族もいます。そのため、運動会終了後も内覧者数の期待はできません。これでは、せっかく開いたオープンハウスもほとんど無意味なものとなってしまいます。

しかし、もし選挙日だったらどうでしょうか?夫婦で選挙に出かけ、ふとオープンハウスの登りが目に入ったら、「見ていこうか?」という気分になりませんか?

このように、オープンハウスの開催日には注意が必要です。周辺でイベントがあり、そのイベントが短時間で終わるという日にオープンハウスを開催すると、多くの人に内覧してもらつことができるでしょう。

5-2、配布する広告を確認する

配布する広告の作成は不動産会社で行います。もちろん、不動産会社の社員数人で何度も広告の確認は行っています。しかし、どうしても間違いはあります。私も、確認したにも関わらず間違った広告を作成してしまったことはあります。

そのため、不動産会社で作成した広告を事前に確認するようにして下さい。「駅まで15分」と「駅まで5分」ではイメージが全く違います。

間違った広告を配布して、内覧者を減らしてしまうことがないように事前に広告の確認を行うようにしましょう。

5-3、アンケートを行う

オープンハウスは、多くの内覧者の声を聞くことができるチャンスです。それなのに、内覧後そのまま帰ってもらうのは非常にもったいないです。

簡単なアンケートでよいので作成し、内覧者へ答えてもらうようにしましょう。「どこが良かったか?」「どこを改善して欲しいか?」内覧者の声を参考にすることにより、売却のために行うべき改善点が明らかになります。

そちらを改善することにより、さらに早期売却が可能となります。

オープンハウスの開催のまとめ

説明したとおり、マンション売却の際にオープンハウスを開催することは多くのメリットがあります。そのため、マンションの早期売却を目指す場合には是非行って欲しいです。

しかし、オープンハウス開催のためには解決しなければならない問題があります。それが、不動産会社の選定です。オープンハウスを開催する場合、不動産会社の負担が大きいため、開催したがらない不動産会社が多いです。

まずは、多くの不動産会社にオープンハウスについて問い合わせを行ってみましょう。そして、オープンハウスを開催してくれる不動産会社に売却の相談を行うことから始めてみましょう。