こんにちは、宅地建物取引士の宅男です。

さて、あなたは不要な空き家を所有しており、処分に困っていないでしょうか?親が亡くなり実家を相続したものの使用する機会がないといった人は多いです。

今までは、使用する機会がない空き家を所有していてもあまりデメリットはありませんでした。

しかし、空き家の増加が社会問題となってしまったために平成27年5月に「空き家対策特別措置法」が施行され以下のことが変更となりました。

  • 行政による強制解体が可能になった
  • 住宅用地の特例が適応されなくなった(土地の固定資産税が最大で6倍になった)

以上の2点が変更になったことにより、空き家を所有しておくことはデメリットしか発生しないようになりました。そのため、不要な空き家は早急に処分する必要が出てきたのです。

ここでは、空き家の処分に関することについて説明します。

1、空き家の処分方法

空き家の処分方法は「売却、贈与、賃貸」の3つです。

1-1、空き家の売却

どのようなものでもまず考える処分方法が売却ではないでしょうか?

本の売却であれば古本屋に、家電の売却であればリサイクルショップへ相談するように空き家の売却であれば不動産会社へ売却の相談を行うことが基本となります。

空き家の売却の場合には、その他にも空き家バンクを使用した売却方法もあります。空き家バンクとは、地方自治体から委託を受けた団体が運用している、空き家の所有者と購入希望者を繋ぐサービスのことをいいます。

地方自治体が運営しているために、不動産会社へ売却の依頼を行った際に発生する仲介手数料が必要ないことが大きなメリットです。

しかし、空き家バンクという言葉自体がまだ定着していません。ここで、初めて知った人もいるのではないでしょうか?そのため、空き家バンクの利用者が少ないといったデメリットもあります。

また、あくまで空き家の所有者と購入希望者を繋ぐだけですから、契約や交渉の手伝いは行ってくれません。

そのため、契約時や売却後のトラブルに巻き込まれないためには不動産会社へ仲介をお願いする必要があり、結局は費用がかかってしまうでしょう。

1-2、空き家の贈与

売却の次の挙がる選択肢が贈与ではないでしょうか。古本屋やリサイクルショップへ相談したものの売却できずに知人にあげたという経験をしたことがある人は多いでしょう。

空き家の場合、一番空き家を欲しがっているのは隣地の人です。「隣りの家(土地)が売りに出たら借金してでも買え」という言葉があります。

隣地の人は土地が広くなることにより増築したり駐車場を設置したりすることができるます。そのため、空き家を贈与すると喜んで引き受けてくれるケースが多いです。

また、子供が成人しているならば子供に贈与するのもよいでしょう。

しかし、空き家の贈与でも受贈者に贈与税の納税義務が発生します。そのため、引き受けてもらえないケースもあります。そのような場合には自分で贈与相手を見つけ出す必要があります。

1-3、空き家の賃貸

空き家をリフォームして空き家を賃貸として貸し出すという処分方法もあります。賃貸として貸し出すことにより毎月の家賃収入を見込むことができます。

しかし、ぼろぼろの空き家の場合にはリフォーム費用だけで数千万円かかってしまうこともあります。また、借り手がいなければ家賃収入が手に入ることもありません。

売却や贈与と異なり所有者は変更しないために、固定資産税等の支払い義務も残ります。そのため、事前に不動産会社へ相談を行い、支出と収入のシュミレーションを行ってもらうことが重要となります。

2、空き家の処分にかかる費用

それぞれの処分方法ではどのくらいの費用がかかるのでしょうか?

2-1、売却にかかる費用

空き家の売却では、不動産会社に支払う仲介手数料が主な費用となります。仲介手数料は売買金額により異なります。

不動産の売買価格 手数料の上限(税抜)
200万円以下 5%
200万円超 400万円以下 4%+2万円
400万円超 3%+6万円

<売買価格が500万円の場合>

仲介手数料=(500万円×3%+6万円)×1.08=約22.7万円

その他にも、印紙代や司法書士への登記依頼報酬など2~3万円程度がかかります。

2-2、贈与にかかる費用

贈与の場合には贈与者に発生する費用はありません。受贈者に贈与税の納税義務が発生します。しかし、もし、子供への贈与であれば代わりに贈与税を納税してあげることもあるでしょう。

そのため、どのくらいの贈与税が発生するのか知っておく必要があります。

<贈与税の計算方法>

(固定資産税評価額(※1) - 基礎控除(110万円)) × 税率 - 控除額 = 贈与税額

(※1)固定資産税評価額は市町村から年に4回届く固定資産税納税通知書に同封されている「都市計画税課税明細書」の「価格」または「評価額」の欄を見ると、固定資産税評価額を確認できます。

【20歳以上の子や孫が直系尊属(父母等)から贈与を受けた贈与税の税率】

基礎控除後の課税価格 税率 控除額
200万円以下 10% 0円
400万円以下 15% 10万円
600万円以下 20% 30万円
1,000万円以下 30% 90万円
1,500万円以下 40% 190万円
3,000万円以下 45% 265万円
4,500万円以下 50% 415万円
4,500万円超 55% 640万円

【その他の贈与の場合の贈与税の税率】

基礎控除後の課税価格 税率 控除額
200万円以下 10% 0円
300万円以下 15% 10万円
400万円以下 20% 25万円
600万円以下 30% 65万円
1,000万円以下 40% 125万円
1,500万円以下 45% 175万円
3,000万円以下 50% 250万円
3,000万円超 55% 400万円

<成人した子供へ土地建物の評価額が500万円の空き家を贈与した場合の贈与税>

贈与税=(500万円-110万円)×15%-10万円=48.5万円

2-3、賃貸にかかる費用

賃貸の際にはリフォーム費用がかかってきます。

リフォームする箇所によってリフォームの金額が異なりますので、主な箇所ごとの相場を記載します。

【水廻り】

  • キッチン 100万円~150万円
  • 浴室 100万円~150万円
  • トイレ ~50万円
  • 洗面 ~50万円

【壁紙や床の張替などの原状回復工事】

  • 80㎡程度の戸建 50万~80万円
  • 100㎡程度の戸建 60万~100万円
  • 130㎡程度の戸建 60万~120万円

【外まわり】

  • 外壁 100万円~150万円
  • 屋根 50万円~100万円
  • 窓、サッシ ~50万円

3、お得に空き家を処分する方法

「2、空き家の処分にかかる費用」でそれぞれの方法にかかる費用について説明しました。

例え子供への贈与であっても、高額な贈与税が発生するということが分かってもらえたでしょう。

また、賃貸のためにリフォームする場合にも説明した費用がかかります。もし、ボロボロの空き家であれば全ての修繕を行う必要があり数千万円かかる可能性もあります。

リフォームにかかった修繕費用は毎月の家賃収入で回収します。しかし、全ての費用を回収できないかもしれないというリスクがあります。

以上のことを考慮すると、一番お得に空き家を処分する方法は「売却」ということになります。

仲介手数料は発生するものの、空き家を500万円で売却できれば仲介手数料を差し引いた約473万円を手に入れることができるのです。

もし、空き家がボロボロで売却できないときには、空き家を解体して更地として売却する方法もあります。解体して更地とすることにより需要が高まります。さらに高い金額で売却することが可能となるでしょう。

また、自治体によっては解体費の助成金が使用できることがあります。もし、使用できる場合にはさらにお得に空き家を売却することができるでしょう。

空き家の処分方法のまとめ

空き家の処分方法は「売却・贈与・賃貸」の3つです。

それぞれにはメリット・デメリットがありますが、一番費用がかからずお得に売却できる方法は売却です。

もし、ボロボロの空き家のために売却できない場合には、空き家を解体して更地として売却するという方法もあります。

更地にすることにより需要が高まります。そのため、売却金額が高くなり、解体費用以上の値上がりをすることも珍しくありません。

また、解体費助成金を使用できる自治体もあります。解体費助成金を利用することにより、解体費を抑えることができ、空き家の処分にかかる費用を更に下げることができるでしょう。