こんにちは、宅地建物取引士の宅男です。

さて、あなたは親が亡くなったために空き家を相続する予定はないでしょうか?

空き家を所有していると倒壊や放火、悪臭などによって周辺の住民に被害を与えることがあります。もし被害を与えてしまうとそのことによる損害賠償が発生してしまうでしょう。

そのため、空き家が不要であればすぐに処分してしまった方がよいです。しかし、相続時の空き家の処分方法にはどのような方法があるのでしょうか?

ここでは、相続時に空き家を処分する3つの方法を説明します。

1、相続する空き家の処分方法

相続時に空き家を処分する方法は、「相続放棄」、「売却」、「活用」の3つです。

それぞれの方法にはメリット、デメリットがあります。

1-1、相続放棄による空き家の処分

1-1-1、相続放棄のメリット

相続放棄とは、親からの財産がプラスであろうとマイナスであろうと相続を放棄し、始めから相続人でないことにする手続きのことを言います。

本来であれば、親の財産がマイナスであれば借金を相続しなければなりません。しかし、相続放棄を行うことにより借金を相続しなくてよいのです。

相続放棄を行うことにより、空き家を相続しなくてよいようになります。また、空き家の住宅ローンが残っている場合には、相続放棄により住宅ローンというマイナスの財産を相続しなくてよいようになるのです。

1-1-2、相続放棄のデメリット

相続放棄のデメリットは、空き家のみの相続放棄を行うことができないということです。

例えば、空き家以外に現金で5,000万円の資産を相続する予定だとします。この場合に、相続放棄を行なってしまうと空き家だけではなく、5,000万円の資産も放棄することとなってしまいます。

そのため、親からの相続がプラスの財産の場合には行いにくい空き家の処分方法となってしまうのです。

1-2、売却による空き家の処分

1-2-1、売却のメリット

売却のメリットは、売却することにより資産を手に入れることができるということです。

需要がある地域の空き家であれば、数千万円以上で売却できることもあります。

もし、不動産の価値に気付かずに相続放棄を行なってしまうと数千万円を捨ててしまうことになります。

そのため、相続放棄を行う前にはまず不動産会社へどのくらいの金額で売却できるか相談を行なった方がよいでしょう。

1-2-2、売却のデメリット

売却のデメリットは、空き家が売却できるまで空き家の管理を行わなければならないということです。もし、空き家の管理を怠ってしまうと、空き家の劣化が早くなります。

空き家の劣化により、以下のリスクが発生します。

  • 不動産としての価値が落ちてしまい売却金額が低くなる。
  • 倒壊などにより被害が発生するリスクが高くなる。

また、相続する空き家が遠方にある場合には定期的に空き家の管理を行うことができません。この場合には、空き家の地元の不動産会社へ管理を委託することとなり、空き家の売却までは管理委託費用が発生してしまうのです。

1-3、活用による空き家の処分

1-3-1、活用のメリット

空き家を活用するメリットは、活用により安定した収入を得ることができるようになるということです。

空き家をそのまま貸し出すことにより家賃収入を得ることができます。また、空き家を解体して駐車場として貸し出しても駐車場使用料を得ることができます。

その他にも、建物を建てて貸すなど多くの活用方法を選択することができます。

1-3-2、活用のデメリット

空き家を活用するデメリットは初期費用がかかるということです。

空き家を貸し出すならば人が住むことができるように修繕を行わなければなりません。ボロボロの場合には、修繕費用が数千万円かかることもあります。

また、駐車場の場合には空き家を解体しなければなりません。もし、アスファルトで舗装するならばその費用もかかります。

貸し出す場合には空室リスクもあります。もし、空き家や駐車場の使用者がいなければ収入が入ってくることはありません。そのような状態が続いてしまうと初期費用が回収できない可能性もあるのです。

2、処分の際の注意点

「1、相続する空き家の処分方法」で3つの処分方法について説明しましたが、それぞれの手続きはいつ行えばよいのでしょうか?

「相続放棄」と「売却」、「賃貸」の場合で行うべき時期が異なります。

2-1、相続放棄の手順

相続放棄は、相続を知ってから3ヶ月以内に行う必要があります。

もし、3ヶ月を過ぎてしまうと相続を承認することとなってしまい、相続による空き家の処分ができなくなります。

そのため、相続を知ったならばすぐに親の財産状況を確認し、空き家の相続を行うかどうかを判断しなければなりません。

2-2、売却と賃貸の手順

売却や賃貸として貸し出す前の手続きとして相続登記を行わなければなりません。

相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった際に、名義を変更する手続きのことです。

つまり、空き家の所有者を親から子供へ変更する手続きを行わなければならないのです。相続登記は、いつまでに行わなければならないといった期間は決まっていません。

しかし、売却や賃貸の契約時に親名義であることが判明すると売却、賃貸の機会を失ってしまう可能性があります。そのため、空き家を相続したならば早めに相続登記を行うようにしましょう。

3、空き家の売却のタイミング

相続対策として不動産を購入するといった方法を聞いたことはないでしょうか?

これは、現金として資産を所有するよりも不動産として資産を所有していた方が相続税の支払いが少なくなるためです。

なぜ、不動産として相続した方が相続税の支払いが少なくなるのでしょうか?

それは、現金で相続した場合にはその金額に対して相続税がかかることに対して、不動産を相続税した場合には固定資産税評価額に対して相続税がかかるようになるためです。

例えば、一億円の戸建てを購入したケースを考えてみます。この時の戸建ての購入金額は一億円ですが、固定資産税評価は一億円ではありません。築年数にもよりますが、5,000万円以下の評価額となることもあります。

もし、このような戸建てを相続した場合には、5,000万円の資産を相続したと見なされます。そのため、一億円ではなく、5,000万円に対して相続税が課されることとなります。

このように、事前に現金を不動産に変えておくことにより、支払う相続税の金額を抑えることができるのです。

空き家の相続でもこれは同じです。もし、相続の前に一億円で空き家を売却してしまうと、現金で一億円を相続することとなってしまい、一億円に対して相続税が課されます。

しかし、空き家のままで相続した場合には5,000万円に対してしか課税されませんので、支払うべき相続税を抑えることができるのです。

そのため、まずは空き家のまま相続しましょう。そして、相続後に空き家を売却するようにした方が相続税を抑えることができ、お得に空き家を売却することができるのです。

相続する空き家の処分のまとめ

相続する空き家を処分したいならば、「相続放棄」、「売却」、「活用」のいずれかの方法を取ることとなります。

それぞれの方法にはメリットとデメリットがあります。そのため、自分にあった処分方法を選択しなければなりません。

また、それぞれの方法を行う手順も異なります。相続放棄であれば3ヶ月以内に行わなければなりません。売却や活用であれば相続登記を行わなければなりません。

もし、処分方法として売却を選択したならば売却のタイミングも重要となります。相続前に売却するより相続後に売却した方が相続税を抑えることができ、お得に空き家を売却することができるのです。