こんにちは、宅地建物取引士の宅男です。

さて、マンションの売却を依頼する場合、不動産会社と媒介契約書で契約を行います。その媒介契約書には、マンションが売却されたときに支払う仲介手数料の記載があるはずです。

しかし、本当にそれは適正価格なのでしょうか?仲介手数料は、上限が法律によって決められています。

もし、この上限を超えている場合には、法律違反の金額を請求していることになります。また、法律では上限を決めているだけなので、下限は決められていません。値引き交渉も可能です。

ここでは、意外と知られていない仲介手数料のあれこれについて説明します。

1、マンション売却時の仲介手数料

冒頭でお話ししたとおり、仲介手数料は法律によって上限が定められいます。

基本的には、この上限の金額が不動産会社から請求されます。

しかし、仲介手数料は上限が決められているだけです。そのため、不動産会社によっては仲介手数料が半額や無料になることがあります。それは、なぜでしょうか?

それは、不動産会社が買主から仲介手数料を受領するからです。不動産会社は最大で、買主と売主から仲介手数料を受領できます。これも、最大でと決められているだけなので、どちらか一方からしか受領しないということもできるのです。

そもそも、不動産会社はマンションの売買を仲介することによる仲介手数料で利益を上げています。

スーパーで売る商品がなければ全く売上を出すことができないように、不動産会社では売買を行うマンションがなければ、不動産会社は全く利益を上げることができないでしょう。

そのため、多少損をしてでもマンションの売却の依頼という商品を多く仕入れたいのです。しかし、仲介手数料が無料の不動産会社の場合には、それなりの理由がある場合もあります。

2、仲介手数料無料の不動産会社の注意点

仲介手数料が無料の不動産会社に依頼する場合は、注意して欲しい点があります。

2-1、他の項目で請求される

「仲介手数料は無料、でも売買契約書作成費や広告費はかかります」このような不動産会社の場合、仲介手数料は無料でも様々な費用で請求しようとします。

しかし、媒介契約によりマンションの売却を受託した不動産会社が、仲介手数料以外の金銭を受領することは違法となっています。そのため、あなたが支払うことを事前に了承した費用以外は支払う必要はありません。

2-2、売買後のフォローについて

マンションを売り渡した後も、マンションで何か不具合が起こった場合には最低3ヶ月間は売主であるあなたが責任を持たなければならないと決められています。

そのため、売却後のマンションで不具合が起こった際には、仲介を行った不動産会社へ相談を行うこともあります。しかし、仲介手数料が無料の場合には、売却時の相談のみ受け付けて、売却後のフォローがおろそかになってしまう不動産会社もあります。

マンションの売却を依頼する前に、不動産会社へ売却後のフォローについて聞いてみましょう。

2-3、売却価格が高めになる

売主であるあなたから仲介手数料を取れないために、少しでも買主から仲介手数料を取ろうとします。

仲介手数料は、マンションの売却価格が高ければ高いほど高額になります。そのため、不動産会社はあなたのマンションの売却価格を相場より高めに設定して売り出すのです。

その結果、相場より高いあなたのマンションはいつまでも売れることがないでしょう。

このように、仲介手数料が無料の不動産会社へ依頼した場合には、デメリットを被る可能性もあります。

3、仲介手数料の計算方法

法律で定められている仲介手数料の上限は以下のとおりです。

【仲介手数料の上限(税抜)】

  • 不動産の売買価格が200万円以下の場合…不動産の売買価格の5%
  • 不動産の売買価格が200万円超400万円以下の場合…不動産の売買価格の4%+2万円
  • 不動産の売買価格が400万円超の場合…不動産の売買価格の3%+6万円

マンションの売買の場合、ほとんどの取引で400万円を超えます。そのため、「不動産の売買価格の3%+6万円(税抜)」が仲介手数料になると考えてよいです。

4、手元に残る金額について

では、実際に2,000万円のマンションを売却した場合の手元に残る金額について計算してみましょう。

【売却価格2,000万円のマンションの場合】
  • 仲介手数料…2,000万円×3%+6万円=66万円(税抜)
  • 66万円×1.08=71.28万円(税込)
  • 2,000万円−71.28万円=1,928.72万円

計算により、仲介手数料を差し引くと1,928.72万円になります。しかし、他にも必要な費用があるのです。

  • 司法書士への報酬…1万2,000円
  • 印紙代…1万円
  • 繰り上げ返済手数料…5,000円
  • 1,928.72万円−1.2万円−1万円−0.5万円=1,926.02万円

以上のことより、2,000万円のマンションの売却の場合には、約1,926万円が手元に残ることがわかります。

マンション売却の仲介手数料のまとめ

マンション売却の際の仲介手数料は、基本的には「不動産の売買価格の3%+6万円(税抜)」がかかります。

この金額は上限であるために仲介手数料の値引きは可能です。

しかし、仲介手数料を値引きすることにより、不動産会社は利益が少なくなります。そのため、どうにかして利益を上げようとする不動産会社もあります。

このような不動産会社の場合には、あまり良くない方法で利益を上げようとすることが多いです。

そのため、仲介手数料を値引きしたとしても、しっかりと動いてくれる信頼できる不動産会社に売却を依頼することが重要となってきます。