こんにちは、宅地建物取引士の宅男です。

さて、あなたが所有している空き家はボロボロではないでしょうか?ボロボロであり、今にも倒壊しそうであれば特定空き家と指定されるかもしれません。

もし、特定空き家と指定されてしまうと、土地の固定資産税が最大で6倍となってしまいます。そのため、指定される前に対策を行うことが重要となります。

しかし、なぜこのように特定空き家の制度ができたのでしょうか?まずは、特定空き家の制度の成り立ちについて説明します。

1、特定空き家の制度について

空き家が社会問題となっているというテレビのニュースをみたことがある人も多いのではないでしょうか?

国としても増加する空き家問題に対して法律を施行しました。それが、2015年5月26日に施行された「空き家対策特別措置法」です。この法律の施行により特定空き家の制度を導入したのです。

そして、特定空き家と指定されることにより以下のことが行われるようになりました。

  • 住宅用地の特例外となり固定資産税が最大で6倍になる
  • 行政代執行による空き家の解体(行政による空き家の強制解体)が可能になる

今までは空き家を放置してボロボロであったとしてもデメリットが発生することはありませんでした。しかし、もし、放置したボロボロの空き家が特定空き家と指定されてしまうとデメリットが発生するようになったのです。

そのため、空き家の所有者が特定空き家と指定される前に空き家の所有者は何らかの対策を行う必要が出てきたのです。

このように、空き家対策特別措置法を施行し、特定空き家の制度を導入したことにより、空き家が減少することに期待されているのです。

では、どのような空き家が特定空き家として指定されるのでしょうか?

2、特定空き家に指定される条件について

全ての空き家が特定空き家として指定される訳ではありません。空き家対策特別措置法のガイドラインでは、下記の状態にある空き家を特定空き家と定義しています。

【倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態】

  • 建築物が著しく傾斜している
  • 基礎・土台が破損、変形、腐朽している
  • 柱・はり・筋かいが破損、変形、腐朽している など

【著しく衛生上有害となるおそれのある状態】

  • アスベストが飛散し暴露する可能性が高い状況にある
  • 排水等の流出による臭気の発生
  • ごみ等の放置、不法投棄による臭気、害虫、害獣の発生 など

【適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態】

  • 汚物や落書き等で外見上大きく傷んだり汚れたりしている
  • 窓ガラスが割れたまま放置されている
  • 立木等が建築物の全面を覆う程度まで繁茂している
  • ごみ等が散乱、山積みになったまま放置されている など

【その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態】

  • 立木の腐朽・倒壊・枝折れ、立木の枝が近隣の道路にはみ出し通行を妨げている
  • シロアリの大量発生により地域住民の生活環境に悪影響を及ぼすおそれがある
  • 門扉が施錠されていない、窓ガラスが割れているなど不特定の者が容易に侵入できる状態にある など

3、特定空き家は固定資産税が上がる

特定空き家として指定されると固定資産税が最大で6倍になると、冒頭や「1、特定空き家の制度について」で説明しました。

では、なぜ特定空き家と指定されると固定資産税が上がってしまうのでしょうか?

それは、住宅用地の特例が使用できなくなってしまうためです。今までは、空き家であろうと住宅用地として使用されている土地の固定資産税は以下のように優遇されていました。

状 態 固定資産税
空き地 更地の状態 課税標準の1.4%
小規模住宅用地 住宅1戸につき200平米まで 課税標準×1/6
一般住宅用地 住宅1戸につき200平米を超えた部分 課税標準×1/3

この制度を利用することにより支払うべき土地の固定資産税が少額になります。そのため、とりあえず空き家のまま所有しようという人が多かったのです。

しかし、空き家対策特別措置法に施行により、住宅用地の特例を受けるために空き家を所有している人達に対策が取られました。

もはや、空き家として所有しているメリットがなくなったために空き家を処分するしかないのです。

4、特定空き家に指定されないための対策

では、特定空き家に指定されないためにはどのような対策を行わなければよいでしょうか?

特定空き家として指定されないためには、空き家の「解体」、「修繕」、「売却」を行うことが対策となります。

4-1、空き家の解体

空き家の解体を行えば空き家自体が存在しないために、特定空き家と指定される心配を行う必要がなくなります。

しかし、解体には高額な費用がかかります。また、住宅用地ではなくなってしまうために特定空き家と指定されなくても土地の固定資産税が最大で6倍となってしまいます。

4-2、空き家の修繕

空き家の修繕を行うことにより、特定空き家として指定される条件を満たすことがなくなります。そのため、特定空き家と指定されることはないでしょう。

しかし、修繕を行う際には修繕費用が発生します。また、修繕後には定期的に管理を行う必要があります。もし、修繕後放置してしまうと直ぐに空き家が劣化してしまい再び修繕を行う必要が出てきます。

4-3、空き家の売却

空き家の売却により空き家の所有者が変更となります。そのため、空き家の管理に関する責任と固定資産税の支払い義務がなくなり、特定空き家として指定される心配をすることがなくなります。

また、空き家を売却することにより売却金額を手に入れることができます。

しかし、売却を行うことにより将来的に使用することができなくなってしまいますので、将来的に使用する予定がある場合には他の対策方法を取らなければなりません。

 

以上が特定空き家として指定されないためのそれぞれの特徴となります。もし、将来的に空き家や土地を使用する予定があるならば、「解体」、「修繕」で対応しなければなりません。

しかし、将来的に使用する予定がないならば空き家を「売却」した方がよいです。売却することにより、修繕費や固定資産税を支払う必要がなくなります。また、売却金額を得ることもできます。

解体、修繕、売却の中で売却が一番お得な対策方法となるのです。

特定空き家のまとめ

増加する空き家について対策を行うために特定空き家の制度が設けられました。

特定空き家として指定されてしまうと、強制解体が行われたり固定資産税が6倍になるようになりました。

行政としては固定資産税による税収が増えるために今後はさらに積極的に特定空き家として指定を行うでしょう。

そのため、放置している空き家があるならば特定空き家として指定される前に対策として空き家の解体、修繕、売却を行う必要があります。

対策の中でも一番お得な対策が売却です。所有者の変更により、空き家の管理、固定資産税の支払い義務がなくなります。

また、売却金額を得ることもできますので、まずは不動産会社へ売却の相談を行ってみるとよいでしょう。