こんにちは、宅地建物取引士の宅男です。

さて、あなたは空き地を所有しており、空き地を活用しようと考えているのではないでしょうか?

空き家の活用方法は様々ありますが、今までは「建物を建てて貸す」か、「建物を建てずに貸す」の二択でした。しかし、これらに加えて「太陽光発電として貸す」という新しい選択肢があります。

まずは、それぞれの活用方法のメリットデメリットについて説明します。

1、空き地を有効活用する3つのパターン

1-1、建物を建てて貸す

建物を建てて貸す場合のメリットは収益性が全体的に高いことです。需要が高い地域であれば、安定して高い収益性が見込めるでしょう。

しかし、建築物を建てなければならないため初期費用がかかってしまうことがデメリットです。空室リスクや定期的な修繕費用も考えなければなりません。

1-1-1、アパート、マンションを建てて貸す

アパートやマンションを建てることにより、固定資産税や都市計画税の優遇措置を受けることができます。

また、「貸家付土地」となるために評価額が安くなります。さらに、一定の要件を満たした場合には「小規模宅地等の特例」が適用できます。

これは、その宅地の評価額を80%減額してもらえるという規定です。そのため、相続税の対策にもなります。

しかし、数千万円以上の建築費がかかります。また、少子化による空室リスクも考えられます。土地の広さもある程度以上の広さが必要となります。

【メリット】

  • 収益性が高い
  • 税金の優遇措置がある

【デメリット】

  • 建築費がかかる
  • 空室リスクがある
  • 土地の広さが必要となる

1-1-2、戸建住宅を建てて貸す

戸建住宅を建てて貸す場合にも、「1-1-1、アパート、マンションを建てて貸す」で説明したように税金の優遇措置を受けることができます。

また、アパートやマンションを建てるよりは建築費がかかりません。その他にも、将来的に自分で住むことができるというメリットもあります。

しかし、収益性はアパートやマンションを建てて貸す場合と比べると低いです。空室リスクもアパートやマンションのように分散することができません。100%か0%かになります。

【メリット】

  • 税金の優遇措置がある
  • 建築費が比較的安い
  • 転用性がある

【デメリット】

  • 収益性がアパートやマンションと比べると低い
  • 空室リスクを分散できない

1-1-3、事業用建築物を建てて貸す

事業用建築物を建てて貸す場合には、アパートやマンションに比べて賃料が高めです。そのため、収益性が非常に高いです。

また、テナントの退去後の原状回復工事や室内の設備のメンテナンスが必要ありません。そのため、ランニングコストがアパートやマンションと比べると安く済みます。

しかし、事業用建築物のために土地の固定資産税や都市計画税の優遇措置を受けることはできません。また、立地がよいところでないと借り手が見つかることはないでしょう。

【メリット】

  • 収益性が非常に高い
  • ランニングコストがアパートやマンションと比べると安い

【デメリット】

  • 固定資産税や都市計画税の優遇措置を受けることができない
  • 立地がよくなければ借り手がいない

1-1-4、サービス付き高齢者住宅を建てて貸す

サービス付き高齢者住宅とは、集合住宅にデイサービスや介護サービスを付けた複合的な住宅のことを言います。老人ホームとは異なり、健常な高齢者の入居も可能となっています。

建築費には補助金制度を利用することができますが、それでも建築費は高額なものとなります。加えて、定期的に修繕費もかかってしまいます。

建てた後は事業者へ一括借上でサブリースを行うようになります。そのため、収益性としては低めです。しかし、一括借上のため空室リスクの心配は全くありません。

また、高齢者は外出することが少ないので、立地が悪い場所でも需要があります。高齢化社会を向かえているために事業者の借り手の多さも見込むことができます。

【メリット】

  • 借り手が多い
  • 空室リスクがない
  • 立地が悪くても運営できる

【デメリット】

  • 建築費、修繕費がかかる
  • 収益性が低い

1-2、建物を建てずに貸す

建物を建てずに貸す場合のメリットは、建物の建築費がかからないためにリスクが少ないということです。しかし、その分収益性が低いことがデメリットとなります。

また、建物を建てられないような変形地や狭い土地でも活用することができます。

税金の面では、土地の上に建築物がないためにいずれのケースでも固定資産税や都市計画税の優遇措置を受けることはできません。

1-2-1、借地として貸す

空き地をそのまま借地として居住用または事業用として貸すため、初期費用が必要となりません。また、定期的な空き地の管理も必要となりません。

収益性は空き地の立地によって異なりますが、需要がある地域で事業用として貸し出すことができれば高いものとなります。

逆に、需要がない地域で居住用として貸し出した場合には低いものとなってしまいます。

借地として貸し出した場合には、転用性に欠ける部分があります。最低でも事業用であれば10年、居住用であれば30年以上は土地を貸し出す必要があります。

その他にも土地を返還してくれないといった、契約のトラブルに巻き込まれる可能性もあります。

【メリット】

  • 初期費用や管理費用が不必要
  • 立地が良いと収益性が高い

【デメリット】

  • 立地が悪いと収益性が低い
  • 転用性に欠ける
  • 契約のトラブルに巻き込まれる可能性がある

1-2-2、駐車場として貸す

青空駐車場として貸し出すときに、整地を行えば費用がほとんどかかることなく駐車場を運営することができます。アスファルト舗装やコンクリート舗装を行なっても建築費と比べると費用はかかりません。

もし、舗装を行なった場合には、小規模宅地等の特例が適用できます。小規模宅地等の特例により、評価額が50%となるために相続税対策となります。

土地の転用性も高いです。駐車場の場合には、貸主から解約を申し出ることにより数ヶ月後には他の用途に使用することができます。

デメリットとしては、駐車場運営は手間がかかることです。家賃回収やクレーム対応、定期的な管理が必要となります。もし、不動産会社へ管理を委託する場合には、5%〜10%程度の管理委託費が発生します。

また、若者の車離れや立地による空車のリスクもあります。空車が多いと、収益性は低くなってしまいます。

【メリット】

  • 初期費用があまりかからない
  • 舗装を行うと相続税対策になる
  • 転用性が高い

【デメリット】

  • 手間もしくは管理委託費がかかる
  • 空車のリスクがある

1-2-3、コインパーキングとして貸す

コインパーキングとして貸す場合、「一括借上方式」「自己運営方式」があります。

「一括借上方式」の場合には、アスファルト舗装した土地をコインパーキング業者に一括で借上げてもらいます。そして、精算機やロック板などの設備は業者が設置します。

そのため、コインパーキングの管理が必要なく、毎月安定した収入が入ってきます。しかし、収益性としては低めです。

「自己運営方式」の場合には、設備を全て自分で購入し設置します。そのため、初期費用がかかります。

また、ロック板が上がらないなどのトラブルは24時間いつでも起こることが考えられるために、管理委託費用がランニングコストとして毎月かかります。

自己運営方式の収益性は、駅前など立地がよい場合には非常に高く、利回りもよいです。

【メリット】

  • 一括借上方式の場合…安定した収入が入る
  • 自己運営方式の場合…立地がよければ収益性・利回りがよい
  • いずれの場合にも、転用性が高い

【デメリット】

  • 一括借上方式の場合…収益性が低い
  • 自己運営方式の場合…初期費用がかかる、ランニングコストがかかる
  • いずれの場合にも、立地がよいことが条件となる

1-2-4、トランクルームとして貸す

トランクルームとして貸す場合には、注意すべき点があります。それは、トランクルームが倉庫であるために地域の制限によってはトランクルームを運営できない地域があるということです。

住居専用地域と市街化調整区域が運営できない地域に該当します。そのため、この地域の空き地を所有している場合には、他の活用方法を考えなければなりません。

トランクルームとして貸す場合にも、コインパーキングとして貸す場合と同じように「一括借上方式」「自己運営方式」があります。

「一括借上方式」の場合には、アスファルト舗装した土地をトランクルーム業者に一括で借上げてもらいます。そして、トランクなどの設備は業者が設置します。また、使用者からのクレーム対応や使用料の徴収も業者が行います。

そのため、トランクルームの管理が必要なく、毎月安定した収入が入ってきますが、こちらも収益性としては低めです。

「自己運営方式」の場合には、トランクなどの設備を全て自分で購入し設置するために初期費用がかかります。

また、使用者からのクレーム対応や使用料の徴収、契約などは業者へ依頼することが多いです。そのため、こちらも管理委託費用がランニングコストとして毎月かかります。

トランクルームの場合には、立地はさほど重要ではありません。これからさらに使用者が多くなり需要が増える業界だと言われています。

【メリット】

  • 一括借上方式の場合…安定した収入が入る
  • 自己運営方式の場合…利回りがよい
  • いずれの場合にも、転用性が高く立地に左右されにくい、需要が望まれる

【デメリット】

  • 一括借上方式の場合…収益性が低い
  • 自己運営方式の場合…初期費用がかかる、ランニングコストがかかる
  • いずれの場合にも、住居専用地域と市街化調整区域では運営できない

1-2-5、資材置き場として貸す

周辺に資材の置き場所に困っている会社が存在する場合には、資材置き場として貸し出す土地の活用方法もあります。そのまま、貸し出せばよいので初期費用がかかりません。

しかし、貸し出し方に注意が必要となります。使用契約ではなく、賃貸借契約を結んでしまったために土地を返してもらえないというトラブルに巻き込まれることもあります。

そのため、資材置き場として貸し出す際には、間に専門家に入ってもらって契約を締結した方がよいでしょう。

【メリット】

  • 初期費用がかからない
  • 管理が必要なく、毎月安定した収入が見込める

【デメリット】

  • 資材置き場に困っている会社がいないと貸し出せない
  • 契約を巡るトラブルに巻き込まれる可能性がある

1-3、太陽光発電として貸す

空き地を太陽光発電として貸し出すことが普及してきたのは、2012年7月より再生可能エネルギー発電の全量固定価格買取制度がスタートしてからです。そのため、比較的新しい土地の活用方法となっています。

空き地に太陽光発電を設置することを野立てと言い、駅に近い、住宅地などの立地の条件は必要となりません。しかし、その他の立地の条件があります。

  1. 日当たりがよい土地であること
    安定した発電量を確保するために必要な条件となります。
  2. 電柱が近くにあって送電可能であること
    発電した電気を売るためには送電設備が必要となります。近くに電柱がなくとも新設はできますが、新設費用は負担しなければならず、その分初期費用がかかってしまいます。
  3. 整地が容易な土地であること
    発電パネルを設置する架台の固定を行うことができる地盤が必要となります。もし、地盤工事に費用がかかるようであれば初期費用が増えてしまいます。

太陽光発電貸す場合にも、「一括借上方式」「自己運営方式」があります。「一括借上方式」は太陽光発電事業者へ土地を貸し出し、事業者が太陽光発電の設備を設置、管理する方法となります。

電柱の新設や整地する必要がなければ初期費用がかかりません。その分、収益性としては低くなってしまいます。

「一括借上方式」に対し、「自己運営方式」は土地の所有者が太陽光発電の設備を購入し設置、管理する方法となります。

初期費用がかかり、地震や台風などの災害リスクはあるものの「一括借上方式」と比べると収益性は高いです。

いずれの場合にも、20年間は電気を固定価格で買い取ってもらえるために安定した収入が20年間は続きます。

しかし、20年間は事業を続けることとなりますので、この間は土地の転用を行うことはできません。

また、20年後には太陽光発電の制度がどのように変化しているかわかりません。「自己運営方式」の場合には、20年後に太陽光発電の設備を撤去する費用を見積もっておく必要もあります。

【メリット】

  • 山奥などの空き地でも太陽光発電を行うことができる
  • 20年間は安定した収入が望める

【デメリット】

  • 一括借上方式の場合…収益性が低い
  • 自己運営方式の場合…初期費用がかかる、災害リスクがある、設備の撤去費用がかかる
  • いずれの場合にも、日当たりがよい土地でないと太陽光発電が行えない、20年間土地の転用が行えない

2、空き地を有効活用する3つのパターンの総合評価

空き地をそれぞれのケースで活用した場合の、費用、リスク、収益性、利回り、転用性を一覧でまとめてみました。

【60坪、約200㎡(サービス付高齢者向け住宅のみ250坪)の空き地の活用の場合】

費用 リスク 収益性 利回り(※1) 転用性
アパート

マンション(※2)

アパート
(2階建て)

約2,900万円
~5,100万円

アパート
(3階建て)

約4,400万円
~7,700万円
(※3)

マンション
(2階建て)

約4,400万円
~6,000万円

マンション
(3階建て)

約6,600万円
~11,000万円
(※4)

×~◎ ×~◎ ×~○ ×
戸建住宅  1,440万円
~2,160万円
(※5)
事業用建築物  マンション・アパートと同じ程度

コンビニであれば1,000万円~

×~◎ ×~◎ ×~◎ ×
サービス付き

高齢者住宅

 (2階建て)

約24,000万円
~40,000万円

(3階建て)

約36,000万円
~60,000万円
(※6)

×
借地 ×  ×
駐車場  (整地のみ)

約90万円
~140万円
(※7)

(アスファルト舗装)

約150万円
~220万円
(※8)

(コンクリート舗装)

約210万円
~280万円
(※9)

 

 ○
コインパーキング

(一括借上方式)

(アスファルト舗装)

約150万円
~220万円
(※8)

×  ○
コインパーキング

(自己運営方式)

 約450万円
~620万円
(※10)
△~◎ △~◎ △~◎  ◎
トランクルーム

(一括借上方式)

(アスファルト舗装)

約150万円
~220万円
(※8)

×  ○
トランクルーム

(自己運営方式)

 約550万円
~870万円
(※11)
 ○  △~○  ◎  ◎
資材置き場  無  ◎  ×  無  △
太陽光発電

(一括借上方式)

基本的に無  ◎  ×  △  ×
太陽光発電

(自己運営方式)

 約390万円
~600万円
(※12)
 ○  △  △  ×

 

※1、「利回り」とは支出に対する利益の割合のことです。利回り(%)=年間収入÷購入価格×100で計算できます。例えば、アパートの建築金額が3,000万円、年間家賃収入が300万円だった場合、利回り=300万円÷3000万円×100=10%となり、10年間で建築費が回収できることとなります。

※2、30㎡の2DKが1階につき4部屋と想定。
2階建ての場合…30㎡×4部屋×2階÷3.3=73坪
3階建ての場合…30㎡×4部屋×3階÷3.3=110坪

※3、木造1坪当たり40万円~60万円、軽量鉄骨1坪当たり、50万円~70万円で計算
2階建ての場合…40万円~70万円×73坪=約2,900万円~5,100万円
3階建ての場合…40万円~70万円×110坪=約4,400万円~7,700万円

※4、重量鉄骨1坪当たり60万円~80万円、鉄筋コンクリート1坪当たり、70万円~100万円で計算
2階建ての場合…60万円~100万円×73坪=約4,400万円~6,000万円
3階建ての場合…60万円~100万円×110坪=約6,600万円~11,000万円

※5、木造1坪当たり40万円~60万円、床面積120㎡の戸建で計算
120㎡÷3.3=36坪
36×40万円~60万円=1,440万円~2,160万円

※6、1階あたり200坪、重量鉄骨1坪当たり60万円~80万円、鉄筋コンクリート1坪当たり、70万円~100万円で計算
2階建ての場合…60万円~100万円×400坪=約24,000万円~40,000万円
3階建ての場合…60万円~100万円×600坪=約36,000万円~60,000万円

※7、整地費用1,160円/㎡、砕石の敷き詰め・転圧700~1,000円/㎡、歩道の切り下げ(車道より駐車場へ進入できるようにするために歩道を切り下げる工事)50万円~100万円で計算
(1,160円×200㎡)+(700円~1,000円×200㎡)+50万円~100万円=約90万円~140万円

※8、1台あたり20㎡駐車に使用するために10台駐車可能として計算
アスファルト舗装(整地費用1,160円/㎡含む)4,000円~5,000円/㎡、ライン引き10台分10万円、車止め1個3,000円、歩道の切り下げ50万円~100万円で計算
4,000円~5,000円×200㎡+10万円+6万円+50万円~100万円=約150万円~220万円

※9、1台あたり20㎡駐車に使用するために10台駐車可能として計算
コンクリート舗装(整地費用1,160円/㎡含む)7,000円~8,000円/㎡、ライン引き10台分10万円、車止め1個3,000円、歩道の切り下げ50万円~100万円で計算
7,000円~8,000円×200㎡+10万円+6万円+50万円~100万円=約210万円~280万円

※10、アスファルト舗装等工事(※6)150万円~220万円、精算器・ロック板300万円~400万円で計算
150万円~220万円+300万円~400万円=約450万円~620万円

※11、コンテナ6基設置として計算
アスファルト舗装等工事(※6)150万円~220万円、コンテナ1基50万円~100万円、照明・看板・防犯カメラ等設置費用50万円で計算
150万円~220万円+300万円~400万円×6基+50万円=約550万円~870万円

※12、1Kwあたり10㎡~15㎡必要なために200㎡÷10㎡~15㎡=13Kw~20Kw、1Kwあたり約30万円として計算
13Kw~20Kw×30万円=約390万円~600万円

3、空き地活用のリスクについて

空き地を活用することにより、収入を得ることができることは非常に魅力的です。しかし、投資を行う訳ですからリスクは付いています。

「2、空き地を有効活用する3つのパターンの総合評価」でリスクについてもまとめましたが、自分でアパートやマンションを建築する場合に発生する建築費は非常に高額です。

それにも関わらず空室リスクがあります。もし立地が悪ければ全く借り手が現れない可能性もあります。そのような場合には、億単位の損害を被ってしまう可能性もあります。

また、コインパーキングやトランクルームの土地の一括借上は安定性があるように見えます。しかし、収益性が低く、固定資産税等の優遇措置もありません。

そのため、固定資産税等を支払うと手元にほとんど収入が残らないこともあります。

借地、資材置き場の場合にもリスクはあります。初期費用は全くかからないものの、土地の貸借のトラブルに合う可能性があるのです。

特に多いのが、土地の上に勝手に建物を建ててしまったときに起こるトラブルです。この場合には、借地借家法が適用されてしまうために、長い期間土地を返還してもらうことができなくなってしまいます。

もし、このようなリスクやトラブルに巻き込まれたくない場合には、土地を活用せずにそのまま土地を売却してしまった方がよいでしょう。売却することにより、固定資産税等の支払い義務もなくなります。

4、少しでも高く空き地を売却する方法

では、空き地の活用を行わない場合に、少しでも高く空き地を売却するにはどうしたらよいでしょうか?それは、複数の不動産会社に査定を依頼することにより実現できます。

不動産会社は、近隣の似たような条件の不動産の取引を参考にして査定を行います。

そのため、近隣で3,000万円の取引と4,000万円の取引があった場合に、4,000万円の取引を参考にしている不動産会社へ空き地の売却を依頼できれば高価売却が可能となるのです。

逆に、3,000万円の取引を参考にしている不動産会社へ売却を依頼してしまうと、1,000万円近く損をしてしまうこともあります。損をしないためにも複数の不動産会社へ査定を依頼することが必要なのです。

しかし、複数の不動産会社を訪れて空き地の説明を一から行うのは非常に手間や時間がかかってしまいます。そのため、不動産会社を一社しか訪れないという人も多いでしょう。

そのような場合には、不動産一括査定を利用しましょう。不動産一括査定とは、不動産一括査定サイトと提携している複数の不動産会社へインターネットを利用して査定を依頼するサービスのことです。

不動産の情報をインターネットを利用して複数の不動産会社へ送信できるため、わざわざ複数の不動産会社を訪問する必要がありません。

情報を送信したあとは、不動産会社から空き地の査定の連絡が入ります。そのため、簡単に複数の不動産会社より査定を取ることができ、どの不動産会社が高く売却してくれるのかがわかるのです。

また、複数の不動産会社へ同時に情報を送信するために不動産会社同士の競争原理も働きます。できるだけ高く売却できるように不動産会社も動いてくれるでしょう。

空き地の有効活用と売却のまとめ

空き地をそのまま所有するだけでも、固定資産税等の支払い義務が毎年発生します。そのため、空き地を活用するか売却するようにしましょう。

空き地を有効活用することにより、収入が入るようになります。また、固定資産税等の優遇措置を受けることもできます。

しかし、初期費用が回収できないリスクや土地の返還を行なってもらえないリスクなども同時に発生します。

そのため、このようなリスクを負いたくない場合には、空き地を売却するようにしましょう。空き地を売却することにより、固定資産税等の支払い義務もなくなります。

少しでも高く空き地を売却したいならば複数の不動産会社に空き地の査定を依頼しなければなりません。

しかし、空き地の査定のために複数の不動産会社を訪れると手間がかかり、労力や時間を要してしまいます。

これを簡略化できるのが不動産一括査定です。インターネットを利用して複数の不動産会社へ空き地の査定を依頼できます。

複数の不動産会社より査定を取ることができるため、どの不動産会社が高く売却してくれるかわかります。

また、不動産会社同士の競争原理も働き、より高く空き地を売却することが可能となります。