こんにちわ、宅地建物取引士の宅男です。

いきなりですが、マンション業界では現在、プチバブルを向かえていることを知っているでしょうか?
バブルと言えば、株や不動産がいつまでも値上がりすると信じられていた時期です。

さすがに、バブル崩壊がありますのでいつまでも上がり続けると信じている人はいません。しかし、まだマンションの価格は上がり続けており、マンションを購入したときの価格より、売却価格が高くなるということも少なくありません。

なぜ今マンション業界がプチバブルを向かえているのか?購入時より高く売却できるマンションとはどのようなマンションなのか?

1、マンション業界のプチバブル

冒頭でお伝えしたとおり、マンション業界ではプチバブルを向かえており、価格が上昇し続けています。その主な理由は3つあります。

1-1、オリンピック開催のため

過去のオリンピック開催地では、不動産の地価が上昇したというデータがあります。そのため、東京を中心として、不動産投資が過熱しています。

不動産の価格というのは需要で決まります。有名アーティストのコンサートチケットの価格が、数倍に跳ね上がることがあるように、不動産の需要が高まれば高まるほど不動産の価格は上がります。

オリンピック開催を控え、マンションの需要が高まっています。マンションの中でも、特に新築マンションは、将来を見据えた投資家達によって需要が高まっているのです。

1-2、中古マンションの需要が上がったため

投資家によってマンションの中でも、新築マンションの需要が上がっており、新築マンションの価格が上昇していると、「1-1、オリンピック開催のため」で説明しました。

では、投資家ではない居住目的の人達も新築マンションを購入しているのでしょうか?新築マンションは居住目的の人達の手の出せない額まで値上がりしています。そのため、新築マンションより安い、中古マンションの購入を行う人が増えてきているのです。

中古マンションは、このように居住目的の人達の需要が高まっており、結果として中古マンションも値上がりしているのです。

1-3、金利が低いため

マイナス金利の影響を受けて銀行の住宅ローンの金利はかつてないほど低くなっています。また、金利が低いだけではなく融資の審査も甘くなっているのです。

金利は低く、融資は受けやすいという現状が、一般消費者の住宅ローンの利用を後押ししています。
住宅ローンを使用しやすい今の内にマンションを購入したいと考えている人が多く、マンションの需要が高まっているのです。

また、銀行へ預けた際の金利もかつてないほど低金利です。そのため、銀行へ預けるのではなく不動産へ投資を行うという活動が一般消費者でも活発になっています。戸建では価格が高く一般消費者が投資を行うには敷居が高いです。

マンションならば、価格が低いものから始められます。そのため、投資家だけではなく一般消費者もマンションへの投資を行うようになっており、需要が高まっているのです。

以上が、マンション業界がプチバブルを向えている理由でした。プチバブルを向えている現在、中古マンションでも高く売却できるという恩恵を受けることができるはずです。

2、購入時より高く売れるマンションの特徴

中古マンションの売却の時に、「10年前に購入したマンションなのに購入時より高く売れた」という聞くことがあります。このようなことは本当にあり得るのでしょうか?

プチバブルを迎えている現在、そのような話は珍しくないです。

購入時より高く売ることができたということは、購入時より需要が高まったということです。どのような特徴があると、購入時より需要がある、高く売却できるマンションとなるのでしょうか?

2-1、近隣が開発された

マンションの価格設定が決められる際に一番重視されるのが、近隣施設です。「駅まで徒歩○分、スーパーまで徒歩○分」といった広告を目にしたことがないでしょうか?
これが近隣施設です。

マンションを購入した当時が「駅まで徒歩30分、スーパーまで徒歩30分、駐車場なし」だったとします。

このようなマンションはほとんどの人が欲しくないと思うはずです。需要が低いために、マンションは低い価格で購入することができたでしょう。

しかし、近隣に駅ができて「駅まで徒歩1分、スーパーまで徒歩1分、駐車場なし」に近隣施設の状況が変化したならばどうでしょうか?

多少古くともマンションを欲しいと思う人は多くいるでしょう。重要が高まることにより、マンションの価値が高くなるのです。

このように、近隣が開発されることにより需要が高まり、購入時の価値を超えることがあるのです。

2-2、マンションの価値が上がった

マンション自体の価値が購入時より売却時の方が上がっていた場合に、マンションが購入時より高く売れることがあります。

例えば、マンションの耐震工事です。地震に対する関心は年々高まっています。購入時、耐震工事を行っていないマンションでも、売却時に耐震工事を行っているために需要が高まり、購入時より高く売却できることもあるのです。

また、オートロックや防犯カメラの設置によるセキュリティー面の向上、駐車場・駐輪場の開設による利便性の向上の場合にも需要が高まり、購入時より高く売却できるケースもあるでしょう。

このように、マンションの価値を高めることによって需要を上げることができます。
結果として、購入時より高く売却することができるようになるのです。

3、リノベーションを行い高く売却する

「中古マンションを売るならばリフォームを行って売った方が高く売れる」このような話を聞いたことはないでしょうか?

ここで言う「リフォーム」とは「リノベーション」のことを言います。リフォームとリノベーションとはどのような違いがあるのでしょうか?

「リフォーム」…壁紙や床の張り替えを行い新築当時のように綺麗にすること

「リノベーション」…新しい機能を付け加えて新築当時以上の価値を生み出すこと。(具体例)追い炊き機能をつける、和室を洋室にする、お風呂とトイレを別にする、間取を変える など

リノベーションを行うことにより、中古マンションはより高く売却を行うことができるようになります。リノベーションだけで利益を上げている不動産会社があるほどです。

実際に私も、1500万円でマンションを買い取り、500万円でリノベーションを行い、3000万円で売却したことがあります。

では、なぜリノベーションを行ったマンションは需要があるのでしょうか?それは、住み方が多様化しているからです。

  • 「家族とゆっくり過ごせるスペースが欲しい」
  • 「お風呂は大きい方がいい」

リノベーションでは、室内を自由に設計することができるため、多様化している住み方に適合することができます。

また、室内は新築のように綺麗になり、新築より機能的です。それでいて新築よりマンションの価格が安いのです。以上の理由より、リノベーションを行なった中古マンションの需要が増えているのです。

しかし、リノベーションでは注意点もあります。マンションでリノベーションを行うには高額な工事費がかかります。リノベーションを行う際は、事前に不動産会社に相談するなど慎重に行うようにしましょう。

4、相場より高く売却を行うために行って欲しいこと

マンションが高く売れた、安く売れたという基準は相場が基準になります。
そのため、まずは相場を知らなければ売却価格が高いのか、安いのか知ることができません。

では、相場を知るためにはどのようにすればよいでしょうか?
それは、不動産会社に参考にしたマンションを聞いてみるということです。

不動産会社はマンションの査定を行う際に「取引事例比較法」という方法により、マンションの売却価格を決めることが多いです。

取引事例比較法について比較します。
例えば、あるジュースが以下の価格で売られていたとします。

  • コンビニで120円
  • スーパーで80円
  • ドラッグストアで100円

このことより、このジュースの相場が80円〜120円であり、平均が100円で売却されていることが分かるでしょう。

このように、不動産会社でも似た条件のマンションの取引を参考にして売却価格を決めているのです。
このときに注目して欲しいのが、平均より高い売却価格がついている取引です。

先ほどのジュースであれば、コンビニが高く売却できている理由としては、「24時間購入できる」、「駅から近い」、「駐車場がある」などの理由があります。

このように、高い売却価格を参考にして、売却しようとしているマンションとどこが違うのか考えます。
そうすることにより、相場より高く売却をするにはどのようにすればよいか、問題点が浮き彫りになります。

5、マンションを高く売却するために必ず行って欲しいこと

ここまで、様々なマンションを高く売却する方法を伝えてきました。
しかし、リノベーションを行うには高額な工事費がかかってしまうなど、なかなか個人で行うことが難しい場合もあります。

個人でも行うことができる簡単にマンションを高く売却できる方法をお教えします。
それは、「信頼できる不動産会社に依頼すること」と、「複数の不動産会社へ見積もりを依頼すること」です。

5-1、信頼できる不動産会社へ依頼する

不動産業界では「囲い込み」という悪しき風習があります。
「囲い込み」とは仲介手数料を多く欲しいために行う、情報の独占のことを言います。
仲介手数料には「片手取引」と「両手取引」があります。

「片手取引」…売主からのみ仲介手数料を取ること

「両手取引」…売主と買主から仲介手数料を取ること、最大で片手取引の2倍の仲介手数料を取ることができる

不動産会社としてはできるだけ利益を得るために、「両手取引」を行いたいと考えています。
そのため、別の不動産会社からの問い合わせには「マンションは売れてしまった」と嘘をつきます。
そして、一般の人の問い合わせのみに応じるのです。

このように、「囲い込み」を行ってしまうと、情報が一部しか提供されません。
その結果、いつまでもマンションを売却することができずに、値下げを検討せざるを得なくなってしまうのです。

以上のことより、「囲い込み」を行わないような、信頼できる不動産会社へマンションの売却を依頼する必要があるのです。

5-2、複数の不動産会社へ査定を依頼する

「4、相場より高く売却を行うために行って欲しいこと」で不動産会社の査定方法である「取引事例比較法」について説明しました。

不動産会社は似たマンションの取引を参考にして売却価格を決めるのですが、このときに参考にする取引は不動産会社によって異なるのです。

例えば、1000万で取引されたものを参考にする不動産会社もあれば、800万円で取引されたものを参考にする不動産会社もあります。
1200万円で売れたものを参考にする不動産会社もあるかもしれません。

このときに、800万円の取引を参考にした不動産会社ならば、800万円に近い査定になってしまいます。
また、1200万円の取引を参考にしていた不動産会社ならば1200万円に近い査定が出るでしょう。

このように、不動産会社によって査定額が大きく異なることがあるのです。
高い査定を付けてくれた不動産会社へ売却の依頼を行うようにしましょう。

「信頼できる不動産会社に依頼すること」と、「複数の不動産会社へ見積もりを依頼すること」の必要性について説明しました。

しかし、どこの不動産会社が信頼できるかなんてわかることはできませんよね?
また、複数の不動産会社を訪問して売却について説明するのは、時間と労力を要してしまいますよね?
そこで、おすすめしたいのが不動産一括査定です。

不動産一括査定というのは、ネットを通じて複数の不動産会社へ査定をお願いできるシステムのことです。
家のパソコンや、スマートフォンでマンションの情報を入力し、送信するだけで、マンションの査定について連絡が来るのです。

また、不動産一括査定サイトでは悪徳不動産会社を排除しています。
囲い込みを行うような不動産会社は提携できないようになっているのです。
そのため、査定を依頼する不動産会社は全て信頼できる不動産会社となっています。

不動産一括査定を利用することにより、「信頼できる不動産会社に依頼すること」と、「複数の不動産会社へ見積もりを依頼すること」が達成され、マンションを高く売却することができます。

中古マンションを高く売却する条件のまとめ

中古マンションを高く売却するにはどうしたらよいのか条件をまとめてみました。

  • プチバブルのうちに売却する
  • リノベーションを行って売却する
  • 不動産一括査定を利用して売却する

バブルと同じように、いつかプチバブルも弾けると言われており、オリンピックがある2020年までにはバブルが弾けると、マンション業界では言われています。

バブルが弾けてしまうと、マンションの需要が少なくなってしまい、マンションの価値が下落してしまいます。
そのため、高価売却は難しくなるでしょう。
もし、マンションの売却を考えているならば、バブルが弾けてしまう前に売却する必要があります。

不動産一括査定ならば、早ければ当日中に査定額を知ることができます。
まずは、不動産一括査定を利用してマンションの査定を依頼してみましょう。
そして、さらに高価売却を行うにはどうしたらよいのか、信頼できる不動産会社を不動産一括査定で見つけ出して相談してみましょう。