こんにちは、宅地建物取引士の宅男です。

さて、あなたはマンションを売りに出しているものの売れないとお困りではないでしょうか?もちろんマンションが売れないのには理由があります。

もし、その理由が改善されなければいつまでもあなたのマンションが売却されることはないでしょう。しかし、どのような理由のため売れないのでしょうか?また、どのような改善方法があるのでしょうか?

ここでは、マンションが売れない時に考えられる5つの理由と改善方法について説明します。マンションの売却に向けて役に立つ情報をお伝えします。

1、マンションが売れない5つの理由

マンションが売れない際に理由として考えられる分岐点があります。それは、マンションの内覧があるか、ないかです。ここでも、マンションの内覧がある場合とない場合に分けて説明します。

1-1、マンションの内覧がない場合

マンションの内覧がない場合には、購入希望者の条件に該当しないことが多いです。

1-1-1、売却価格が高すぎる

内覧がない場合にまず考えられる理由があります。それは、売却価格が高すぎるということです。

コンビニとスーパーが並んでいる場所で、食料品を買いにコンビニに行こうと思う人はいないでしょう。それは、コンビニの食料品が高いためです。

このように、売却価格が高すぎるとどんなに良い部屋でも最初から購入希望者の候補から外れてしまうのです。

1-1-2、管理費等が高すぎる

マンションの場合には、毎月管理費等の支払いが必要となります。管理費等の金額は管理組合によって決められており、10万円を超えるようなマンションもあります。

このようなマンションの場合、管理費等だけでも支払うことが難しい人が多いでしょう。それなのに、さらに住宅ローンの返済も必要となってしまうのです。支払うことができる人は少ないでしょう。

このように、管理費等が高すぎると購入希望者が限られてしまい売れにくくなってしまうのです。

1-1-3、不動産会社が販売活動を行なっていない

マンションがいつまでも売れない理由として、不動産会社がマンションの販売活動を行なっていないことも理由として挙げられます。

不動産会社が販売活動を行なっていないため、周りにあなたのマンションが売却されているという情報が行き届いていないのです。 情報が行き届いていなければ、もちろんあなたのマンションに購入希望者が内覧に来ることもありません。

1-2、マンションの内覧がある場合

マンションの内覧がある場合、「1-1、マンションの内覧がない場合」にて説明した理由はクリアされています。マンションが売れない理由は、現地にあることが多いです。

1-2-1、マンションの室内が汚いため

マンションの内覧があるにも関わらずいつまでも売れない場合には、室内に理由があることが多いです。

「汚いものと綺麗なものどちらが欲しいですか?」

ほとんどの人は綺麗なものと答えるでしょう。マンションの売却価格が相場どおりだとしても、室内が汚れているというだけで、マンションが売れにくくなってしまうのです。

1-2-2、マンションの建物が汚いため

マンションの室内がいくら綺麗でも、建物自体が汚い場合にも売れにくい理由となっていることがあります。その他にも、建物がヒビだらけ、階段の鉄部が腐食しているなどが売れにくい理由となっていることもあります。

あなたは車を購入する際に、室内が綺麗でも車体が汚れている車を購入したい思いますか?マンションでは、室内が車内、建物が車体に該当します。車体がボコボコでも欲しいとは思わないでしょう。

2、マンションが売れないときの5つの対策

では、それぞれの場合の対策方法をお教えします。

2-1、売却価格が高すぎる場合

売却価格が高すぎる場合には、値下げしてマンションを売却するしかありません。しかし、どのくらい値下げすればよいのでしょうか?

それは、相場程度まで値下げする必要があります。相場は、不動産会社が調べていますので問い合わせてみるとよいでしょう。

また、不動産のポータルサイトで条件を入力することにより、近隣のマンションがどのくらいの金額で売りに出されているのか自分で調べることもできます。

2-2、管理費等が高すぎる場合

管理費等はマンションの管理組合によって決められています。そのため、あなたが勝手に毎月支払うべき管理費等の金額を下げることはできません。

では、どのようすれば管理費等の金額を下げることができるのでしょうか?それは、管理組合の収支を見直すということです。管理組合の支出を減らすことができれば、管理費等の値下げも可能となります。

その中でも特に見直して欲しい項目があります。それは、マンションの管理会社への管理依託費です。特に、建築当時より管理会社が変わっていない場合には、管理依託費の値下げができる場合が多いです。

このように、あなたが支出の見直しを管理組合に対して積極的に呼びかけることにより管理費等の値下げも可能となるでしょう。

2-3、不動産会社が販売活動を行なっていない場合

あなたが不動産会社へマンションの売却を依頼したにも関わらず、不動産会社が販売活動をしていないと聞くと不動産会社がだらしない感じを受けるかもしれません。

しかし、不動産会社との契約によっては不動産会社は販売活動を行わなくてもよいのです。その契約とは、一般媒介契約です。一般媒介契約では、不動産会社の販売活動を義務付けていません。

また、一般媒介契約 は「あなたの会社だけでなく他の不動産会社にも売却を依頼できます」という契約になります。不動産会社はあなたのマンションを売却できて初めて利益が出ます。

そのため、他の不動産会社に売られる可能性がある一般媒介契約では不動産会社が積極的に販売活動を行なってくれないのです。

このような場合には、「あなたの会社だけに売却を依頼します」といった内容の、専任媒介契約や専属専任媒介契約に切り替えるようにしましょう。

また、専任媒介契約や専属専任媒介契約にも関わらずあなたのマンションが売れない場合には「囲い込み」にあっている可能性もあります。

囲い込みとは、不動産会社がより多く利益を上げるために、マンションの問い合わせがあったとしても、不動産会社からの問い合わせには応じず、一般消費者からの問い合わせにしか応じない販売活動になります。

マンションの売却の情報が一般消費者にしか伝わらないために、あなたのマンションが売れにくくなってしまっているのです。このような売却には、マンションの売却を依頼している不動産会社を変更することを検討した方がよいでしょう。

2-4、マンションの室内が汚い場合

マンションの室内が汚いためにマンションが売れにくくなっている場合には、室内を綺麗に掃除するしかありません。

玄関や水回り、ベランダは特に見られる箇所となります。特に、気をつけて掃除を行うようにしましょう。

掃除は日頃から継続して行う必要があります。長年掃除を行わなかった箇所は汚れがこびりついて落ちにくくなっているようなことがあります。また、忙しくて掃除を行う時間がない人もいるでしょう。

このような場合には、ハウスクリーニング業者を使用するようにしましょう。業者に依頼することにより、室内がとても綺麗になります。そして、あなたのマンションが売れるようになるでしょう。

2-5、マンションの建物が汚い場合

マンションの建物が汚い場合、室内とは異なりあなたができる範囲が限られてきます。内覧の前に、エントランスから部屋までを確認し、掃除を行うことしかできないでしょう。

もし、マンションの壁に汚れやヒビがある場合にはどうすればよいのでしょうか?マンションの建物の清掃や修繕は管理組合にて行います。

そのため、管理組合やマンションの管理会社へ問い合わせてみましょう。マンションの建物の価値の維持、向上のために前向きに検討してもらうことができるでしょう。

3、リノベーションという選択肢

「2、マンションが売れないときの5つの対策」を実施する他にも選択肢があります。それは「リノベーション」を行い、マンションを売却するという選択肢です。

「リノベーション」とは、既存の建物に大規模な工事を行うことで、性能を新築の状態よりも向上させたり、価値を高めたりすることを言います。

例えば、3DKのマンションの壁を壊し2LDKにしたり、浴室に追い炊き機能を付けたりすることがリノベーションに該当します。

もし、似たようなスーパーが数件近くにある場合、多少食材が高くても食材が美味しいスーパーへ行きたいと考える人もいるでしょう。

このように、リノベーションを行うことにより、近隣の似たようなマンションよりあなたのマンションが目を引くようになるのです。

しかし、リノベーションを行う上で注意点もあります。それは、費用が数百万円もかかってしまうということです。

数百万円かけても需要がない地域だと売れ残ってしまう可能性もあります。リノベーションを行う際は、事前に需要について不動産会社へ確認するようにしましょう。

マンションが売れない時にやるべき対策のまとめ

マンションが売れないときには5つの理由が考えられます。

  1. 売却価格が高すぎる
  2. 管理費等が高すぎる
  3. 不動産会社が販売活動を行なっていない
  4. マンションの室内が汚い
  5. マンションの建物が汚い

これらの理由を改善することにより、マンションが売れやすくなるでしょう。

また、リノベーションを行う選択肢もあります。リノベーションを行うことにより、売却価格が相場より高い場合でも売却できるようになることがあります。

しかし、リノベーションは多額の費用がかかります。必ず、不動産会社に相談してからリノベーションを行うようにしましょう。