こんにちわ、宅地建物取引士の宅男です。

さて、ここをご覧のあなたは住宅ローンが残っている状態でのマンションの売却を考えているはずです。自動車の場合には、自動車ローンが残ったままの車は売却できないということを聞いたことがある人もいるでしょう。

はたして、マンションの場合には住宅ローンの残債がある状態で売却を行うことはできるのでしょうか?また、住宅ローンの残債がある状態での売却には条件があるのでしょうか?

住宅ローンに関するあれこれをお教えします。

1、住宅ローンが残っている状態で売却できるか?

結論からお伝えすると、マンションの住宅ローンの残っている状態でもマンションの売却は可能です。しかし、住宅ローンを完済するという条件が付きます。

なぜならば、住宅ローンを完済し銀行が設定している「抵当権」を抹消してもらわなければならないためです。銀行の抵当権が付いたままのマンションを欲しい人はいません。

なぜ、銀行の抵当権が付いているとマンションは売れないのでしょうか?

2、抵当権とは?

抵当権とは、「住宅ローンの返済が滞ったときに銀行がマンションを売却できる権利」のことを言います。住宅ローンは非常に高額な金額を銀行は貸し出します。そのため、万が一に備えてマンションを担保にするのです。

抵当権はあなたという人ではなくマンションという物に設定されます。そのため、もし抵当権が残ったままであれば所有者が誰であろうと、住宅ローンの返済が滞ったときに銀行はマンションをいつでも売却できるのです。

あなたは、他人が住宅ローンの返済が滞ったときに銀行に勝手に売却されるマンションを売却されるマンションを購入したいと思いますか?ほとんどの人が購入したいとは思わないはずです。そのため、マンションの売却の際には住宅ローンの完済が条件となっているのです。

3、住宅ローンの残債がある状態でマンションを売却する際の3つの注意点

マンションの住宅ローンの残債よりマンションの売却価格の方が金額が高ければ、そのまま住宅ローンへ充当できるため問題ありません。しかし、住宅ローンの残債よりマンション売却価格が低かった場合にはどのように住宅ローンを完済すればよいのでしょうか?

ここでは、住宅ローンの残債が2,000万円、マンションの売却価格が1,500万円の場合で考えてみましょう。

3-1、現金を充当しなければならないか?

基本的には差額である500万円を現金で充当することとなります。しかし、500万円を充当して下さいと言われてもいきなり準備できない人も多いでしょう。そのような場合には、買い替え住宅ローンを使用する方法があります。

この方法は、残債を新しい住宅ローンに組み替えるという方法です。例えば2,000万円のマンションを新しく購入する場合に、今のマンションの住宅ローンの残債の500万円を加えた2,500万円で住宅ローンを組みます。

買い替え住宅ローンを使用することにより、今の住宅ローンが完済されたことと見なされます。そのため、売却するマンションに銀行が設定している抵当権が抹消されるのです。

しかし、買い替え住宅ローンを使用する上で注意点が二つあります。一つ目が、買い替え住宅ローンを使用するときの銀行の審査が厳しいということです。

もし、2,000万円の価値しかないものに2,500万円貸して欲しいと言われたらどう思いますか?あまり貸したくはないと思うでしょう。そのため、銀行の審査が厳しく誰でも住み替え住宅ローンを使用することができる訳ではないのです。

二つ目が、毎月の返済額が増えるということです。今まで、2,000万円の住宅ローンに対し返済を行なっていたことに対し、2,500万円の住宅ローンの返済に対して返済を行うことになります。そのため、返済額が増えるのは致し方がない部分と言えます。

このように、住み替え住宅ローンを使用する場合には、事前に使用できるか確認を取った上で、計画的な返済を考える必要があります。

3-2、その他に現金が必要になるのか?

マンションを売却する際には、様々な費用がかかります。2,000万円のマンションを売却する際に考えられる費用は以下の通りです。

  • 不動産会社への仲介手数料…2,000万円×3%+6万円=66万円
    66万円×1.08(消費税)=約71.3万円(税込)
  • 抵当権抹消のための司法書士への報酬…1万2,000円
  • 契約書へ貼る印紙代…1万円
  • 住宅ローンの繰り上げ返済手数料…5,000円

合計は約74万円になり、上記の費用は全て現金で支払う必要があります。そのため、差額の500万円を加えた574万円が現金で必要な額となります。住宅ローンの完済の差額分だけの現金を準備すればよい訳ではないのです。

3-3、住宅ローンを二重に支払わないとならないのか?

もし、差額の500万円とその他の費用について、支払う目処がたった場合には今のマンションを売り出すことができるでしょう。しかし、マンションが売却できるまでは今のマンションの所有者はあなたです。あなたはマンションの住宅ローンを支払い続ける必要があります。

そのため、もし、今のマンションが売却できていないにも関わらず、新しいマンションを購入してしまうと住宅ローンを二重に支払う必要が出てきてしまいます。

このような事態になってしまうと、せっかく住宅ローンが完済できる目処がたったとしても、お金が足りなくなってしまう可能性もあります。では、今のマンションを売却できるまで新しいマンションは購入しない方が良いのでしょうか?

決してそのようなことはありません。買い替え特約を新しいマンションの購入時に付ければよいのです。買い替え特約とは、「今のマンションが○月○日までに○万円で売れなかった場合には、新しいマンションの契約を無効にする」といった特約です。

つまり、もしマンションが売れなければ、契約したにも関わらず、新しいマンションを購入する必要がなくなるのです。このように買い替え特約を付けることにより、住宅ローンを二重に支払うことを避けることができるのようになります。

4、任意売却とは?

任意売却とは、住宅ローンが完済できないときに「住宅ローンが残っているものの売却させて欲しい」と銀行に交渉した上で売却する方法のことを言います。銀行と交渉が成功すると、住宅ローンの残債が残っていてもマンションの売却が可能となります。

そして、残債については分割払いや残債を少なくすることによって支払うことになります。しかし、銀行は任意売却に応じてしまうと損をするはずです。話し合いに応じてくれることはあるのでしょうか?

銀行が損をするにも関わらず任意売却に応じてくれることはあります。それは、住宅ローンを返済してくれるならば、分割でも支払ってもらいたいと銀行が考えているためです。

もし、住宅ローンが返済できなくなってしまった場合には銀行は抵当権を使用することにより、マンションを競売に出します。しかし、競売の場合には相場の60%から70パーセントでしか売れないと言われています。それは、競売の場合には以下のようなデメリットの発生が考えられるためです。

  • マンションの室内を確認することができない。
  • 入居者の立ち退き交渉を購入者がおこなわなければならない。
  • 銀行のローンが使用しにくい。

そのため、競売にかけられた場合には1500万円で売れるはずのマンションも、60%である900万円しか回収できずに、残債と価値が下がった部分について銀行が負担しなければならないのです。

このように、競売によってマンションを売却したときの銀行の負担はとても重いです。それであれば、少しでも負担を軽くしようと任意売却に応じてくれるのです。

しかし、任意売却を使用すると信用情報機関に登録され、いわゆるブラックリストに入ってしまいます。そのため、最低でも5年は新しくクレジットカードの作成や、ローンを組むことはできなくなります。任意売却は、住宅ローンの返済すら難しい状態に陥ったときに検討するようにしましょう。

5、不動産会社の選択が重要?

住宅ローンの残債が残っている状態でマンションを売却するときには、特に不動産会社の選定が重要となります。その理由は二つあります。

5-1、高くマンションを売るため

住宅ローンの残債を少しでも減らすためには、マンションを高く売却する必要があります。マンションをできるだけ高く売却するには、不動産会社の査定を複数取るということが不可欠です。なぜ、複数社より査定を取る必要があるのでしょうか?

それは、マンションの査定額は不動産会社によって異なるからです。同じ商品でもスーパーによって価格が異なるのは見たことがあるはずです。マンションも不動産会社によって売出し価格が異なるのです。

スーパーの場合には、複数のチラシを見てどこが安いか調べます。マンションの場合には、複数の不動産会社に査定を依頼して、どこが高く査定を付けてくれるか調べる必要があるのです。

スーパーの場合には、チラシを見ながら簡単にどこが安いか調べることができるでしょう。マンションの場合には、どのようにどの不動産会社が高く査定を付けてくれるか調べればよいのでしょうか?

マンション場合には、一件ずつの不動産会社ごとに査定を依頼する必要があります。しかし、不動産会社を一件ずつ訪問して査定を依頼するとしたら、各不動産会社へマンションの説明を一から行う必要があり、多くの労力と時間を要してしまいます。

そこで、おすすめしたいのが不動産一括査定サイトを利用した複数の不動産会社への査定依頼です。このサービスは、マンションの情報をインターネットで入力し送信すると、複数の不動産会社に同時にマンションの情報が送信されるサービスです。

送信後は、指定の連絡先に電話やメールでマンションの査定額について連絡があります。そのため、不動産会社を訪問する時間も必要なければ、一からマンションの情報を説明する労力も必要としないのです。

5-2、交渉を上手く行うため

もし、「買い替え特約」を利用し新しいマンションの購入を行う場合には、売主との交渉が重要となります。なぜならば、買い替え特約を望まない売主が多いためです。

「もし今のマンションが売却できればマンションを購入します。売却できなければ購入しません。」

買い替え特約とは、このような条件を売主へ付けているのです。売主の心情としては、このような条件を付ける人ではなく、通常どおり購入してくれる人に売りたいと思うでしょう。そのため、買い替え特約を使用する場合には、売主との交渉が重要になるのです。

また、「住み替え住宅ローン」の使用や、「任意売却」を行うときには銀行との交渉になります。特に任意売却の場合には、銀行にいかにマンションを売却したいか、これからしっかりと返済していくかの姿勢を見せることが重要となります。

このような交渉は、マンションを売るあなたが行うのではなく、売却を依頼した不動産会社が行います。そのため、交渉が上手い不動産会社に売却を依頼する必要があるのです。

しかし、街を歩いていても「交渉が上手な不動産会社です」と掲示しているような不動産会社はありません。そのため、どこが交渉が上手い不動産会社なのか見分けることは難しいでしょう。

交渉が上手い不動産会社を見つける場合でも、不動産一括査定サイトの利用がおすすめできます。なぜならば、不動産一括査定サイトと提携できるのは、お客さんからのクレームが少ない優良な不動産会社のみとなっているからです。

お客さんからのクレームが多い場合には不動産一括査定サイト側から不動産会社へ提携の打ち切りを行います。もし、交渉が下手な不動産会社の場合にはお客さんからのクレームが多く、不動産一括査定サイトと提携することはできないでしょう。

不動産一括査定サイトと提携できているということは、クレームが少ない不動産会社と言うことができるのです。そのため、売主や銀行との交渉を信頼してお任せすることができるのです。

住宅ローンの残債がある状態でマンションを売却するまとめ

住宅ローンの残債がある状態でもマンションは売却できます。しかし、売却を行なってもマンションの売却価格が住宅ローンの残債を下回ってしまうことも珍しくありません。残債をできるだけ少なくするためにもマンションを高く売却するようにしましょう。

それでも残ってしまった住宅ローンの残債については、何かしらの方法により補填する必要があります。そのまま、現金で補填できれば問題ありません。しかし、いきなり現金で補填することが難しい場合があります。その場合には、新しいマンションの売主や銀行との不動産会社の交渉が重要となります。

上記の条件を満たす不動産会社を探すには、通常であれば多くの時間と労力が必要となります。しかし、不動産一括査定サイトを利用すれば簡単に条件を満たす不動産会社を探すことができるでしょう。まずは、不動産一括査定サイトを利用して査定を依頼することから始めてみましょう。